省房协称中山今年有超17个在建商业综合体项目

3月21日，广东省房协出炉的《2014广东房地产蓝皮书》(下称“《蓝皮书》”)显示：2013年，广东商业用房开发投资额占房地产开发投资总额的比重达到11% ，创下2005年以来新高。其中，城市综合体开发热潮在各地涌现，继广州、深圳两个一线城市购物中心建设井喷之后，以中山、佛山、东莞、惠州等为代表的多个二线城市，近一年商业地产开发火热程度同样在不断升温。在商业地产开发“MALL声一片”的背景下，省房协发出了“短期内面临空置率上升风险”的警示。

珠三角城市

集体上演"综合体开发竞赛”

记者了解到，据本次省房协《蓝皮书》披露，广东商业营业用房开发投资过去五年一直保持20%以上的强劲增长，且最近两年均高于房地产总体开发投资增幅。2013年，商业用房开发投资额占房地产开发投资总额的比重达到11%，创下2005年以来新高。

其中，珠三角城市综合体开发热潮的涌现，成为了本轮广东商业地产开发热的一大特点。在珠三角二三线城市方面，据不完全统计，目前佛山拟建在建的城市综合体已超过40个，惠州18个以上，中山17个以上，东莞14个以上，珠海12个以上;而江门目前在建的5个大型商业综合体项目，足以令其商业经营面积翻一番。

省房协指出，随着购物中心的飞速发展，这些城市商业地产短期“饱和”迹象已经开始出现。一份“2013中国城市综合体过热预警”报告中显示，作为一线城市的广州，其购物中心空置率达到了10.2%，而在2011年这一数字还只是4%。在这种背景下，二三线城市的消费群体相对更小，因此可推断其未来所存在的消化压力同样不容小觑。

为此，省房协发出了“短期内面临空置率上升风险”的警示。广东省房协秘书长王韶指出，近年来广深购物中心建设井喷，多个二三线城市涌现综合体开发热潮。2014年，深圳、广州、佛山、中山拟开业购物中心面积都在30万平方米以上，市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计这些城市的商业体量在短期内将面临空置率上升风险。

中山市场

综合体成镇区3.28招商明星

然而，在省房协发出警示的背景下，各大已经投入建设的开发商似乎并无“放慢手脚”的迹象。相反，在目前住宅市场开发利润日益式微的情况下，商业地产已然成为不少开发商主攻的对象。

据记者观察，去年石岐区、西区、南区、沙溪镇等主城区都以商业地产项目作为其3.28的招商 “明星”。随着今年3·28招商洽谈会的到来，各镇区的招商项目频频发力。从已经完成招商项目的镇区来看，以商业综合体为目标的“三旧”改造是今年3·28招商的重点项目。

相关数据显示，从今年已经公布的镇区招商项目来看，商业地产项目有从城区向镇区延伸的势头。以黄圃镇今年3·28招商情况为例，该镇今年3·28累计引入境内外投资项目和增资项目9宗，总投资金额超13亿元人民币。其中，投资额达9 亿元的中山世茂商业综合体“三旧”改造一期投资项目成为了重点。项目首期投资5亿元人民币，总用地78亩，建成后将成中山北部的大型商业综合体。至于近两年同样积极推动商业地产发展的横栏镇，今年其招商项目中仅俊业地产综合体一项投资就达8亿元，新天地商业项目也达到1亿元，占到了全镇招商的一大部分。此外，记者从东凤镇政府了解到，在未来几年，东凤镇亦有超过10个城市综合体建筑投入开发。

不难看出，目前各大镇区通过“三旧”改造转型升级，将其打造成大型高端商业综合体是3·28招商的重中之重，商业地产项目普遍占境内外市投资总额的3成以上，有些甚至占到了5成以上。

业界建议

政府有必要进行合理规划与引导

事实上，早在本次省房协发布蓝皮书之前，出于对现有商业地产开发热潮的把控，“引导房地产健康发展，科学安排城市综合体的布局和开发节奏”已经被写入了今年中山市两会的政府工作报告中。

对此，中山市经济研究院常务副院长梁士伦向记者表示，近年来，城市综合体建设大多缺乏论证。如果现在已经立项建设的项目都建成并投入使用，将会超出中山市内对商业的需求，这隐藏着风险。他提到，中山应该全面调研，根据城市发展、人口发展趋势来科学测算，使得商业和写字楼有序推进，避免资源浪费。

中山市城乡规划局局长张珂也表示，这几年城市综合体的申请量很大，究竟这个市场是否需要这么多，近期规划、国土等部门都在就此开展一系列研究。就现阶段来看，对于不少镇区靠房地产拉升固定资产投资、税收等现象，已经引起了市政府方面的关注，未来必然会进行调整。笔者手记

争议中摸黑前行

如果说如今本地房地产业界人士对于中山住宅市场开发的观点、分析看法趋向一致的话，那么商业地产则算得上是如今最具争议性的话题。一方面，服务业作为中山城市发展公认的短板，自政府从2007年吹响三旧改造的号角后，每年都就各大镇区提升三产占全市经济比重方面进行考核。在税收、开发政策鼓励与倾斜的鼓励下，众多手头土地储备丰富的开发商纷纷转向商业地产开发。几年下来，如今即便是一个对房地产研究不多的普通购房者，都能对CBD、shoppingmall这些业态的商业地产“侃”上一轮，可见商业地产市场高速发展不断地改变着市民原有的认知。

另一方面，大型外来开发商在中山市场的利润日益式微已是不争事实。正因如此，如今抱着“住宅平本、商业牟利”的心态开发商业的地产商不在少数。与此同时，考虑到地方政府对于开发商加大商业开发比例持欢迎态度，规划上相对松动也更加坚定了房产商大搞商业的决心。

然而，尽管政策导向思路清晰，但为商业地产买单的始终是市场。纵观近两年中心城区新开业的一些大型商业综合体，除了餐饮、院线、休闲等业态受到中山市民的追捧外，传统零售业态的人流并未见大热。在这些占尽地利优势的地标式商业项目都未见风生水起的情况下，未来一大批前赴后继的新建商业体，其后续招商、运营确实有“如人饮水冷暖自知”的味道。

客观而言，中山作为国内二三线城市消化能力有限，新的力量加入后，整体开始出现供大于求的征兆，随着两三年后大批的商业项目上市，企业运营的风险大大增加。同时，二三线地级市辐射能力弱，对外地投资者吸附力不强，投资客越来越精明，自身商业可售面积过大，市场表现远低于预期等均是二三线城市商业地产市场必须面对的问题。结合中山早年多个没落商圈的经验，笔者认为，当前的中小商业地产开发企业，不管是主动还是被动加入商业地产“淘金”热，都已渐渐步入“深水区”，未来失败的风险正在不断加大。

因此，对于开发商以及地方政府，与其在矛盾中摸黑前行，倒不如回到规划先行的本质上。在城市规划角度，大多数镇区的消费结构和消费能力不如中心城区，因此在交通配套、商业结构等方面进行合理的布局十分必要。

致远

●名词解释

Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的商业中心。