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2016年中国楼市:土拍房价齐创新高

2016年12月23日来源:上海证券报国内动态责任编辑:qiuyun

中央经济工作会议释放出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这一重要信号,能否警醒亢奋了一年的中国楼市?2016年,中国楼市究竟狂热到什么地步?2017年中国楼市又将是怎样的走向?

即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。这一年,全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高,全年逾318宗地王更是史无前例。狂飙突进的背后是中国楼市供需两端都玩起了类似2015年A股市场的加杠杆游戏。若隐若现的楼市泡沫最终招致严厉调控。以“地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年”来总括波澜壮阔的2016年中国楼市并不过分。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的涨价助长了老百姓的恐慌心理,羊群效应下的加杠杆购房,导致房地产金融属性超越居住属性。

亢龙有悔。年底的中央经济工作会议定调明年楼市:房子要回归居住属性,建立符合中国国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。“‘房子是用来住的,不是用来炒的’这话道出了房地产住宅开发的基本道理。” 中城投资总裁路林对上证报记者表示。

318宗地王

12月14日,调控新政后深圳首次宅地出让, 40余家房企到场,21家房企参拍。最终,碧桂园与对手们厮杀80多分钟后艰难拿下坪山沙湖社区地块。同日,9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮,触发50%土地溢价率红线而被“熔断”。

上述激进拿地现象几乎贯穿整个2016年——尽管下半年陆续出台了史上最严的楼市调控政策,但房企夺地热情依然高昂。

2016年是不折不扣的“地王年”。据克而瑞研究中心统计,截至今年11月底,全国共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市,后迅速蔓延至二线三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数,甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王,平均溢价率达455%。

与地产商狂热拿地相悖离的是地方政府节制惜售。于是土拍市场出现了“量缩价涨”之牛市格局。中原地产研究中心提供的数据显示,截至11月底,36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗,面积3.03亿平方米,同比下降17.8%,但成交金额已达1.3万亿元,同比增长52.3%。

分城市看,目前已有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价、土地成交额看,均超过了历史水平。

分房企看,截至12月8日,50大房企拿地金额合计1.32万亿元,比2015年全年增长32.8%,其中7家企业拿地金额超过500亿元。

泰禾集团董事长黄其森表示,与往年相比,泰禾今年拿地的步伐没有停歇,目前已拿到超过2000亿的货值,其中逾七成是通过并购获得。“我们感觉今年风险确实已经累积到一定程度了,但更重要的是北京上海包括深圳没推多少块地,在这样的核心城市核心地段,即使想拿也未必就能拿得到。”

热点城市土地供不应求的紧张局面既有政府控量因素,也不乏大环境影响。其一,企业投资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市;其二,随着央企重组整合持续推进,部分央企为保留房地产业务“名分”,不惜高价拿地以迅速充大自身体量;其三,持续宽松的流动性为房地产公司拿地提供了源源不断的低成本融资。

今年来明显增多的“面粉贵过面包”的地王案例亦让房地产巨头陷入窘境。

在万科总裁郁亮看来,地价房价比在1:3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,“万科也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”

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