前日台风来袭,与此同时中山南区一宗商住地块也进行公开进行竞拍。经过94轮竞拍后,这宗编号为W26-17-0076的南区竹秀园地块被成都一开发商收入囊中,最终总价为8 .6亿元,并需要配建58560平方米的人才房。有业内人士认为,该土地楼面地价折算后并未超过此前火炬区地块,价格相对较为理性。而这宗地块则属于典型的一波三折,经过3次拍卖才最终拍出。

  让中山房地产业比较关心的是,该地块原本预测被中山已有项目的多个开发商瞄上,极可能是“老面孔”成交,但实际上却被一从未在中山开发项目的成都开发商拿下。有业内人士分析,中山由于粤港澳大湾区的影响而受到不少外来开发商的关注,与此前楼价低位时外地开发商出走的情况相反,目前中山土地市场已经有上海、福建、北京、浙江、湖南等一些省外开发商前来考察的身影,而且除了公开拍卖外,更多是通过合作的方式进行开发。

  折合楼面地价约11818元/平方米

  前日,台风“天鸽”登陆中山附近,全民目光都关注在台风抗灾中,不过与此同时,南区一宗商住用地却悄然开拍,受到不少房地产业内人士的关注,而最终拍出的价格虽然不及此前的火炬区地块,但也比较可观。

  南都记者从中山国土局了解到,这宗编号为W26-17-0076的土地位于南区竹秀园,上网竞价起始楼面地价为人民币4750元/平方米,起始总价为人民币684567625元(折合约6.85亿元)。有业内人士透露,南区地块由于位置与价格的原因,吸引众多开发商关注,参与竞拍的开发商包括保利、招商、美的、万科、中房、雅居乐、中海、越秀、碧桂园、华润、华发、龙光、名城、合景等,参与报价的开发商多达17家。

  这次的竞拍可谓延续了此前土地拍卖的激烈氛围。仅仅是前四轮竞拍,就有开发商直接触及6000元/平方米的人才房配建竞争限价线,途中不断有开发商以大幅度配建人才房面积的方式来竞价。最终,经过94轮激烈角逐,最后1230号买家以总成交价8.6亿元和57600平方米的人才房配建面积拍得这一抢手地块。有业内人士称,若以2500元/平方米作为人才房的建安成本,那么该地块折合人才房楼面地价约11818元/平方米,楼面地价溢价率约149%。

  地块被一成都开发商竞得

  记者从多个代理商了解到,该土地是被成都开发商德商地产竞得,此前在拍卖地块前已经进行多次考察,并了解中山的房地产市场。据该地产的网络资料显示,德商地产系成都德商**管理集团下属房地产开发企业,布局成都、海南、广东深圳、中山等多个城市。成都德商**管理集团是四川省规模增速最快的**集团,资产规模达150亿元,员工超过1000人。集团拥有丰富的园区运作、地产开发、资本**及创业孵化经验与雄厚的资本与市场实力,是成都最早的科技园区运营者之一。目前,已开发有“德商国际”、“数字娱乐软件园”等甲级写字楼、开发“德商金沙10年”、“德商华府天骄”、“德商御府天骄”等中高端项目,而该地块将是中山开发的**项目。

  第三次挂牌终出让成功

  实际上,南区竹秀园地块已经是第三次挂牌出让,成为中山土地拍卖史上**的短时间内多次挂牌的商住地块。

  在去年9月28日,中山多宗商住用地开拍,其中就包括了南区竹秀园地块。该地块位于主城区,折合接近90亩,加上宗地形状适合开发,是当期商住地拍卖中面积最大的,因此自公布以来就吸引了不少开发商。当时,经过18家房企45轮竞价后,该宗地块的竞拍总价已经飙升至53972.7528万元,楼面地价定格在5015元/平方米,溢价率高达155%,最后出价最高者为宝能股份地产有限公司。

  不过,由于当时因中山市国土局系统故障原因暂停,竞拍结果宣布无效。后来在2017年初,该宗地块再次被发表公告,原定于今年2月22日公开交易竞拍。但是在2月17日,中山国土局发布了《关于暂停W 26-16-0007建设用地公开交易程序的公告》,再次喊停了该宗地块的拍卖。当时,房地产业内有传闻指出,该地块或涉及中开高速并线南外环的缘故,因此被叫停。

  而在7月21日,中山国土局又第三次挂出该宗土地的拍卖信息,本次才被顺利拍出。

  值得注意的是,第一次去年9月W 26-16-0007商住地块同样采用网上竞价的方式出让,起始总价为283627176元,折合约315万元/亩,起始楼面地价为人民币1968元/平方米;第二次2月份该地块起始地价已经由283627176元涨至590889950元,楼面起始地价从1968元/平方米升至4 1 0 0元/平方米,涨幅达到108.33%,比“9·28”时的起拍价高了一倍以上;而本次该地块的起始总地价已经由590889950元涨至684567625元,楼面起始地价从4100元/平方米升至4750元/平方米,涨幅650元/平方米,若对比“9·28”的起始价则涨幅达141.4%.

  业内分析

  地价中规中矩,未超火炬地最高价

  对于这一宗地块的价格,有业内人士指出,从地图上可以看到,该地块周边项目较多,有越秀星汇云锦、锦绣蓝山、合生帝景城等;周边配套成熟,良都中学、良都文化公园、永安商务中心、五星级皇冠假日酒店、大信星汇店、悦盈新城商业广场围绕,还有旗山、文笔山大风车旅游区和金钟水库等健康休闲类场所,加上不少楼盘如合生帝景城等都在开发中,短期未来居住氛围可以期待,因此受到开发商的关注并不意外。

  “价格还是比较合适的”,合富辉煌高级分析师谢仲娟向记者表示,该地块在最开始就已经因为性价比受到很多开发商的关注,甚至有开发商已经做好了拿地的准备,不过后来的停拍让地块受公众关注度大减,实际上即使价格上涨,最终拍出的这一价格按照楼面地价测算并没有超过此前火炬区大环地块的价格,而且条件更为适合开发,也算是表现中规中矩。“这块地价格不算极高,而且比火炬区地块更好的一点是,它是城区地块,南区近期受到不少本地购房者的关注,即使退一万步楼市政策不放松,该项目还可以向本地人出售,若市场放松,也可以吸引外地客,属于退可守进可攻”,她如此分析道。

  市场观察

  外地开发商抢滩中山楼市

  中山土地遭到不少开发商的竞拍而价格上涨,但即使这样也未能阻挡外地开发商进军中山房地产市场的决心。

  实际上,该外地开发商拿地的背后折射的是外地开发商对中山房地产市场的重视。有业内人士指出,近年来中山楼市经历了大起大落,在中山楼市低谷期间甚至不乏传出外地开发商出走中山、外地开发商水土不服这样的声音。不过在中山隶属粤港澳大湾区并有深中通道等重大基建的落实,加上近两年来中山楼市价格的抬升,使得中山的房地产市场又重新吸引了这些外来开发商的注意。

  “上海、福建、北京、浙江、湖南,最远的黑龙江也有”,一负责土地拓展工作的代理商经理告诉记者,实际上早几个月前,已经有不少的开发商开始陆陆续续到中山土地房地产市场进行考察,主要是基于对粤港澳大湾区信息的认可。

  “以往,中山就是个容易被遗忘的城市,即使深中通道喊了那么多年要建起来了,即使到了立项、开建人工岛等动作,这些外地开发商都很难入眼,因为没有一个战略高度”,该经理指出,与本地开发商深耕细作的方式不同,外地开发商行事方式更为大胆,但对区域的地缘位置与国家层面的利好消息较为看重,因为自己主要的客源并不在中山,而是在外地,因此较重大的利好消息才是他们能向外地购房者行销的重要手法。“粤港澳大湾区出来后,很多外地开发商都比较关注这个,想知道哪些城市有优势,哪些基建要起来,哪些项目对房地产有利……而中山的位置较好,刚好在粤港澳大湾区较中心的位置,这是外地开发商较为看重的原因”,他表示。

  此外,也有业内人士表示,虽然现阶段中山的土地公开拍卖容易拍出高价,但是也有不少开发商选择低调寻求当地“土豪”的合作,这样土地成本相对拍卖价格要低上不少。不过他提醒,虽然这类土地价格较低,但是有些位置偏僻难吸纳客源,有些规模较大,有些还有产权纠纷,这需要外地开发商擦亮眼睛来选地。