这几日的大政策，又宽又严乍暖还寒

这几日与房地产有关的大政策，可谓是消息满天飞，看不懂理不清，试着做个梳理。

一方面是，为应对毛衣战，宏观货币政策年内第二次定向降准，释放资金7000亿，继续确认整体货币政策进入趋宽通道。这对房地产自是利好，当日中介朋友圈刷屏：货币放水，房价又要大涨，赶紧买！

另一方面是，棚改审批权突然收归国开行总行，对三四线小城市房地产不啻于重大打击，今日地产股集体暴跌，尤以“三四线之王”著称的碧桂园股价受创尤深，一度暴跌超过7%。

再一方面，是杭州、长沙、西安陆续升级房地产紧缩政策，比如杭州、西安禁止企业购房，长沙限售五年，显示房地产行业调控继续趋严。

逐一谈下我的看法。

一、宏观货币政策。

我在去年底“去杠杆”盛行、房贷严厉紧缩的时候就谈过，要理性看待，我认为货币政策紧不到哪儿去。在1月，又重申：M2增速滑至个位数之后，再指望继续紧缩就会对宏观经济有杀伤性。现在这个判断，已经验证了。《坐等空头翻多军》。

这里再补充阐述：在今天毛衣战+潜在经济增长率下滑的大环境下，我认为，货币政策长期适度宽松一点要比紧缩好。可能会有很多人不认同，觉得过去中国经济增长和房价的暴涨是建立在货币超发基础上的，所以一定要持续“去杠杆”这样才能挤掉泡沫。但是，如果对比1929年经济大萧条、1992年日本泡沫大崩盘这两次人类史上影响至为惨重的灾难，就不难理解今日货币政策为何会出现宽松迹象（这部分我在之前对比过，美日经济危机直接导火索均与货币紧缩过剧有关）。

对于现在的货币政策，我的判断是两点：

1、现在的货币政策只是“微松”，远远谈不上“放水”。这个理解要准确，不要乱忽悠。我们现在的货币紧缩政策可以说是到底了，但绝对谈不上是放水，也不可能会有放水。具体可见旧文《论“夜壶”之不可再启》，我不相信高层会再一次重启夜壶。

2、相信未来较长时间内的货币政策，都会是“中性”或者是“中性微松”的状态。“中性”的货币政策是最好的，不会引发高通胀。这是大的政策基调，但大基调如此并不代表各行各业都如此，尤其房地产（见下面分析）。

二、棚改审批权上收。

关于三四线城市的棚改，我在之前也谈过，要点不在于棚改，而在于PSL，这个本质是定向投放基础货币，是针对小城市房地产的量化宽松（QE）。基于此，我一直提醒大家不要参与小城市房价上涨的游戏（都市圈之外的小城市，都市圈内的三四线城市不在此列），反而要趁此卖掉。后台有很多人不同意，甚至笑我完全判错小城市房价的暴涨。但我并不认为短期的价格波动，可以说明什么，相信是次“棚改收紧”会验证我的判断。

看到也有人持论反对，认为棚改根本没有收紧，也未取消货币化。从目前媒体曝出的信息看，棚改政策还未尽明白，要再等待一些时日才可水落石出。但我们判断政策，要看变量。这次的棚改政策，我认为可以确认如下：

1、棚改审批权限上收至国开行总行，意味着未来棚改获得贷款的难度会变难、获得贷款的时间会变长，这是和原来的最大变化之处。

2、PSL是不可能一刀切取消的，它将是个逐步退出和平衡的过程，但未来实物补偿比重会上升。这个原因很好判断：棚改货币化政策本身的边际效应在递减、三四线小城市去库存的任务基本完成、地方债务风险增加。但是一刀切退出PSL，势必会引发小城市房价暴跌，那显然是在开天大的玩笑。

网上查到喉舌《经济日报》2月的报道，显示彼时便已有端倪。当时的标题是《部分省份2018年棚改新开工目标较2017年有所降低——棚改政策有变？目标不改，稳步推进》。里面的数据显示：“从2014年开始，棚改货币化安置开始得到大力推广，其所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%，在2016年则进一步跃升至48.5%，2017年的货币化安置比例也在进一步提升（有券商研究显示，突破60%）”。

下面这张图来自中信证券，统计显示：“截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%……总体来看，抵押补充贷款投放力度显著大于去年”。

结合一、二，可以说，现在的货币政策状态是：宏观货币政策的紧缩到底，并在从紧缩走向中性偏宽松，而针对小城市的量化宽松政策到了顶部，并在从宽松走向逐步退出。这两者并不矛盾，也没什么可比，一个是宏观基调，一个是央行调整货币供应的常备工具之一而已。

对于（不在都市圈内）的小城市房地产而言，我认为上述变量已经给出了充足的信号。

三、房地产行政管制持续紧缩。

我们上面说了，不要过分渲染“定向降准”是“再启放水”，因为那不是事实。事实是：宏观货币政策走向中性偏宽松，但对于房地产却是更加严厉的行业管制。从近期各地政策来看，不让资金流入房地产行业的意图、不让房地产价格再度上涨的意图无比明显。

怎么看待这些城市继续升级行业管制的动作，我重申原来的看法：他们在继续沿着一条错误的道路狂奔到底。

PSL推行了3年，我们看到的是：全国的小城市都在暴涨。限价政策推行了2年，我们看到的是：全国的一二线城市，都在疯狂抢房子。限价，导致了更大的恐慌。这种弥漫全国的摇号选房潮，起到了一个结果：揭破了各地原来通过限价编织出来的“皇帝的新衣”。道理很简单：不可能一个持续多月不涨的房地产，同时并存万人摇号抢房的怪象。

犹记深圳5000万蹲否？

是以，现下来看，留给各地一二线城市政府的选项其实只有一个：房价绝对不能再涨，抢房也绝对不能再现。

那么该怎么处理这种矛盾？当然并不是只有一种办法，可以像国开行这样逐步退出寻找替代政策，当然也可以继续加码，下猛药。现在看，多数城市义无反顾地选择了后者，继续升级从严管制。

这是令人非常遗憾的，道理上讲，如果政策起到的副作用越来越大，那么需要做的，是反思政策的正确性，而不是认为：力度还不够，继续使劲就成功了。

这是我认为的以上三者之间的关系，有的是属于宏观政策面的，有的是属于货币政策工具，有的是属于行业管制，三者不是同一个层面的东西，彼此虽有纠缠交叉，但却要仔细分辨。