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因为限售而房价下跌的城市,到现在都没出现过

发布时间: 2018-06-27 10:21:36

来源: 楼市微观察

分类: 行业动态


6月的下旬,楼市仍然热点频发。

6月24日、25日,西安和长沙这两大明星二线城市相继出手调控楼市。

仔细看了这两大城市的调控措施,我觉得可以用“集大成者”来形容。

无论是西安还是长沙,基本上都总结了其他城市调控的经验教训,该封堵的封堵了,该刺激的刺激了,还有一些创新的地方。


一、西安调控

西安6月24日调控的干货:

1、 开发商每次开盘至少需放出3万平米的量,200-300套房,项目自身不足3万平米的须一次性开盘,且开盘前需提前3天通过各种方式公告。一旦发现内定等违规操作,严惩。

2、 房价需接受指导,否则不予放行。开发商不得要求全款,不得拒绝公积金贷款。

3、 购房者需在全新的“商品房意向登记平台(该平台已经上线)”报名参与项目认购,该平台会审核购房者相关资料,包括购房资格,首付款、征信报告等信息。同一时间只能认购一个项目。

4、 暂停企事业单位买房。

5、 此外,西安也给刚需家庭设置了优先权,无房且2017年1月1日起无出售住房记录的家庭被认定为刚需,未婚及离异不满3年的单身人士被排除在外。

西安的核心在于在需求端推出了“商品房意向登记平台”,应该是所有城市中首先推出的。西安是希望通过这个平台彻底过滤掉炒房客,且看效果如何吧。从被约谈到推出这次调控,周期有一个多月,应该就是等待这个平台上线。


二、长沙调控

再来看看长沙。

1、限售升级,企业和个人购房分别限售5年和4年,自取得不动产权证书之日算起。已购房产也纳入其中。此外,企业被禁止新购房产。

2、有二套房购房资格的,必须等首套房不动产权证书满4年方可购房。

3、此外针对市场出现的一些钻户籍空子,钻婚姻的行为,比如学校集体户的大学生不得购房,未成年子女、投靠成年子女的父母不能单独购房等。夫妻离异,任何一方再购房,其名下住房套数以离异前为准(核查过去2年)。也就是说,你把房子全过户给老婆,你离婚再去买房,以前一套房,现在买房还是二套,以前两套房,现在依然不能买房。

4、设置安居房,未来住宅用地六成留给安居房,并限价出售给首套房刚需。

总体上思路,长沙与西安保持一致,都是高举“打击炒房”的大旗,但具体招数有所区别。长沙最有“威慑力”的应该还是个人购房限售4年,如果算上期房的收房周期,整体限售周期达到了5-6年。


三、安居型住宅的风险

长沙还搞了个安居型住宅。我只能说,风险不小。

安居房怎么定价,怎么筛选购房者,产权怎么设计,是否允许再上市,这些都需要周密的设计,往往漏洞也在其中。而如果出现问题,也不可能预知,只能事后补救。的东西,价格已经不能筛选购房者,其他非价格因素必然要影响分配结果。但住房分配试错的代价极大,伤害的是刚需,刺激的是预期。


四、限售的真实效果

长沙的限售,个人延长至4年,企业延长至5年,从不动产权证书落地之日算起。限售在很多人看来是锁死流动性,遏制炒房的利器。但实际上限售在三四线才能真正锁死流动性,才会稳住房价。一二线城市一旦限售,却无法从根本上影响炒房客。

去年大规模限价限售的二线城市,新房成交量虽然大规模减少,但二手房成交量却基本没怎么增加,这意味着买新房的那些人宁愿去博超低的中签率,也不会多花点钱买二手房,占便宜的事,谁肯错过?

这些所谓的刚需普遍带有强烈的“炒房思维”。

而限售的后续效应就是那些手握可售二手房源的房主更加看多后市。因为这些城市人口在加速流入,二手房满足了很多人的购房需求。购房需求仍存,供应却在减少,这些人有什么好担心的呢?

即使是真正的炒房客,也不过是将炒房的周期拉长而已,3年升级到5年又何妨,这些城市发展这么好,房子是优质资产,持有时间越长越赚,只要杠杆控制得当。更何况,现在房租正处于爆发的前夜,顺带赚点房租,以租养贷压力也并不大。

限售只会让刚需和炒房客之间的边界变得越来越模糊,某种程度上,调控正在让刚需变成炒房客。哪怕是首套房,又如何?现在很多人自住房都不买,就跑去别的城市炒房。


五、房价走势如何?

西安和长沙在上一轮去库存过程中,土地供应连年减少,楼面价连年上涨。城市成功把房价拉高至万元以上。以长沙为例,2015-2017这三年楼面价飙升了131%。

西安和长沙针对炒房客所采取的措施,战术上是成功的,但战略上,却没有借此机会迅速迅速增加供应。

西安和长沙这两个城市的思路都太过理想化了,他们希望在精准剔除炒房客之后,实现“房住不炒”意义上的供需平衡。但这非常不现实,因为倒挂的存在,某种意义上,人人都是炒房客。

至于大家关心的房价走势,有人认为会下跌,但我想问你们两个问题:

1、名下有房的这些人,你们希望房价下跌吗?

2、名下无房的这些人,房价真跌了,你到底会在什么样的跌幅才会出手?你有这个胆量出手吗?
这年头,房子都要摇号了,你告诉我房价要跌?看看去年那些限售的城市,哪些真跌了?

责任编辑: huangqitong

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