房价居高不下, 今年下半年买房还是等到明年再买房? 诚恳建议!

“年初不买房，一年又百忙”，这是过去多年房地产市场的真实写照。随着银行房贷利率的大幅提高，调控政策的不断加码，房价过快增长势头得到遏制。但部分热点城市仍然出现摇号买房，且中签率仅比打新股好些，一些三线以下城市也出现新房难买的状况。同时，也伴随着楼市成交量处于较低水平，二手房有价无市也比较普遍。那么，在当前市场状况下，我们到底要不要买房，首先我们来分析一下楼市的基础状况：

1.本轮房价上涨的直接主因。本轮房价上涨主因：有的人说是棚改货币化安置，有的人说是楼市去库存，有的人说是人口流入，有的说是地价推动房价，还有的人说是供需失衡等等原因。笔者认为，所有这些因素都是表象，最直接的主因应是化解当地负债问题。

其实这个问题，大家把这些影响因素简单推导一下便知，如人口流入难道就这一两年才发生的？为什么要去楼市库存？前几年货币化安置力度比现在小？要化解当地负债，其核心思想就是“去地方杠杆，加居民杠杆”，房贷无疑是一个最好的选择，所有政策，包括棚改、楼市去库存等等都是为化解当地负债服务的。最终，这个负债会转移分散到大家，再通过加持限售年限，系统性风险大幅降低。有人问，这个时间会持续多久，笔者认为，就是这个债务警报解除之时。不过，有一个信号，大家可以关注一下：5月19日，有主流媒体显示：现在已从“降杠杆“到”稳杠杆”阶段过度，从这个提法中嗅到什么东西了吗？可以脑补一下。

2.土地市场判断。有专家说过“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。主城区和核心区土地少之又少，这是大多数城市的共性，才有了拆迁一说，这是客观存在的事实。有的城市土地多，但并不等于就会有大量土地上市。经过这轮楼市去库存，都知道“量多必贱卖，物以稀为贵的道理”，结合当地财政需求，土地出让大致会保持在一个相对平衡的水平。大家都知道香港房地产模式，可开发的土地很多，但已开发的土地很少，房价高企也是自然。当然，还有一个原因就是通过卖地或多或少可以解决一些地方负债。在不出现特殊情况下，我们的土地价格隔一两年上一个台阶是大概率，当然，各阶段的土地市场冷热还要结合楼市情况来看。下图为今年1-5月份各主要城市卖地收入排行情况统计，面粉收入如此高，房价能够少多少呢？

3.短期和长期市场判断。虽然说我们的人口老龄化加速，人口出生率不高，但是人口基数大，在处于这样一个城市化发展阶段，人口流动还会以较快速度增长。一些城市格局大、发展潜力大的城市人口会继续流入，那么对这个城市的住房需求还会持续增加，对这个城市的楼市支撑是强劲的。排除个别阶段暴涨情况下，随着住房产品的更新换代，新房产品价格上涨，次级产品转给刚需者，这样的良性循环还会持续较长时间。反之，一些无产业支撑、人口持续流出的城市，特别是一些在一二三线买不起房，恐慌性在家买一套房，其老家现在和将来都大概率找不到合适工作的小城市，留不住人的城市其房价能否跑得过通胀都是个问题。

现在到底要不要买房，还是要再等等？笔者结合自己的经验，针对不同的人群做不同的应对方案：

1.刚需和改善置业者。笔者认为，只要能凑齐首付，工作收入还的起月供，这类人群真的没必要等，随时都可以买。主要三方面原因：一是房贷利率在历史上真的还不算高，面对货币的贬值速度，相信对大多数人还是可以接受的；二是大方向可以判断，但绝对的低点没人能很好掌握，刚需买房是用来住的，改善者大多是以房换房，即使房价微调一些，因为是自住，我们也没有必要在意那个5-10%的涨跌，毕竟以后居住这房子里可能是好多年的事，早买早安心；三是房贷利息抵扣个税政策不久将推出，首先要有房才能享受这个实惠政策，期待这天到来吧。

2.房产投资者。笔者人认为，一般家庭自住一套房改善房，小孩上学一小套，再给小孩备一套，这套房平时可以用作出租。这么算下来，一个三口之家，三套房子也不算多。这个算投资者吗？你说算也算，说不算也不算，这个倒是可以认为是广义上的刚需，不应认定为炒房者。这类人群，笔者倒是建议，遇到性价比不错的房子，或者是目前一二手倒挂严重的限价盘可以入手。同时，还可以关注这样的机会，随着银行房贷资金收紧，一些小开发商资金回笼不力，可能存在在限价下快速变现以维持房企生存的情况，根据目前观察的情况看，这个时间点在今年下半年和明年全年都可能出现。有人说降准持续放水，这个钱看似很多，其实进入到各领域的钱很少，即使拐弯抹角进入点到房地产，也是杯水车薪。所以说，房企资金短缺是实实在在现实情况。

3.炒房团。房企资金收紧就是很好例证，现在一些土地价格虽然高，但溢价率明显下降，参与竞拍统一块地的房企数量锐减，这在2016年和2017年是无法想象的。这种现象一方面说明房企资金短缺，另一方面也说明短期内拿高价地的风险，高价地不一定能卖出高价房，自然也不能保证盈利。所以，作为以杠杆为生的炒房团，同时在限售政策加持下，基本失去了操作空间，如果贸然大规模买房，可能面临资金链断裂的风险。炒房客经验之谈：买房、卖房经验—良心总结篇，房地产如此简单，建议存好！