不到三年，那些全国前50的鬼城，就被人们遗忘了

我候，每到冬天，就被折磨的苦不堪言。

折磨我的，不是下大雪泥泞的道路，不是刺骨的冷风，而是无穷无尽的大白菜。

20年多年前，老百姓生活远不如现在物质丰盛，北方人对过冬有一种深深的“粮荒焦虑症”，大白菜就成了饭桌上的百菜之王。它不仅容易量产，长得还快，从播种到收割，两三个月就能搞定。即使是最懒最笨的庄稼汉，也知道如何种大白菜。

每到初冬，我妈就要早早的去菜市场排队，往家拉回一车车的大白菜。之后，咸菜是白菜梆子，煮汤是白菜叶子，就连过年的饺子馅里都有白菜心，几乎每一顿都是大白菜，怎么吃也吃不完。

多少次深夜梦回，我梦见候吃白菜的场景，都要惊上一回冷汗。

01建新城如同种大白菜

近些年，全国各地出现很多新城建设，大部分新城，唰唰唰冒头生长。

以一组数字说明：2014年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。

在狂热的造城运动中，一家叫“标准排名研究院”机构发布了2015年的《中国50大鬼城排行榜》，引发舆论的轩然大波。上榜的前50个城市中，二连浩特、钦州、嘉峪关、威海、承德、烟台、三亚、鄂尔多斯、咸宁、拉萨等城市都存在“鬼城”的高危隐患。原因在于，很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，新增部分甚至为现有的两倍以上。

不仅如此，标准排名研究院研究还发现，新城新区热正从省会城市向地级、县级城市蔓延，甚至很多县级城市的建成区面积已经接近甚至超越地级城市。

大部分新城建设，速度才是决胜的关键：“一年成名、三年成型、五年成城”、几乎像流水化作业，好像搞个新城，就跟种大白菜一样容易。

中国工程院院士员郭仁忠说，全国新城区规划人口已经可以住到34亿。伴随这种大幅快速扩张的政策，恐怕未来会出现更多的“空城”和“鬼城”。

02用汉白玉的价格买入大白菜

新城造城成热，伴随而来的是新城的买房热。可悲之处就在于此，很多人以为博高价买了支潜力股，殊不知是高价买入一颗大白菜。

首先，如上文所说，新城的含金量并没有想象的高，全国各地都是新城。

其次，新城已经沦为炒作的工具。你买入的新城，殊不知三年前可能还被叫做“鬼城”。三年后的新城，和三年前的鬼城有什么区别？并没有。人口依然净流出、企业依然不过来、本地人也不来这里住。

可能唯一的区别是，因为棚改和去库存，房价涨了，博傻的人变多了。

目前的很多新区，就是一层被镀上金的大白菜。投资客希望炒出汉白玉的价格，但实质上，白菜就是白菜，可以批量生产，可以短周期成型，甚至可以在风口上骗几个傻子接盘。但时间不会骗人。风口过后，鬼城依然是鬼城。

朋友老张，3年前被忽悠，买了所谓的新区，承诺好的地铁至今都没事就是给家里买菜，因为附近连个超市也没有；平时家里必须常备各种药，怕万一得了急病去医院都来不及；停电一点感觉都没有，因为四周只有他一户人家……今年他从新区搬出来，又到市里租房子住。老张告诉我，被磨了三年，终于受不了了。

03当利好已经出尽

大批量造新城的逻辑是，政府需要快速的卖地。卖地的原因是，地方政府的债务高筑。当火已经烧到屁股上，都快还不上债了，你还指望政府耐心培育新城？

有粉丝问我，凭什么老市区房价10000元/平，新城房价15000元/平?

老市区有配套，学校、医院、交通，企业，新城什么也没有，就敢要15000元/平?

按照正常的逻辑，老市区房价10000元/平，新城房价应该是5000元/平才对。等新城人气聚集、配套也起来，新城的价格才会超越老城，从5000元慢慢变成15000元/平。

但这样的话，受益的是买房群体，是接盘的韭菜。凭什么让韭菜赚钱？

所以，新城只给你画一个大饼，然后地价直接拉起，翻倍，房价也直接翻倍——15000元/平，你买不买?

15000元/平，是已经透支了未来红利的价格。你买入的那一刹那，是不赚钱的，所有价差，所有利润，已经被地方政府吃尽。

04喝汤的代价

大多数接盘侠，买入新区，是不可能有利润的。毕竟肉都被地方政府和开发商吃了。小白们能期盼的，就是喝一口汤。耐心等待区域从预期变成实际利好。

即便如此，想分一口汤也是万难的。

2006年，天津滨海新区被国务院批准成全国第二个综合配套改革试验区。当初的口号是，再造“下一个浦东”、是未来的“中国曼哈顿”。但10多年来，滨海新区的响螺湾商务区和于家堡商务区，出现了大量烂尾项目，被称为“亚洲新鬼城”。2017年，定位过高步子过大的天津政府开始反思，主动挤掉滨海新区水分，从万亿调整为6654亿，2018年天津放开落户政策，滨海新区人气才自此缓慢聚集，慢慢激发市场活力。

2003年，郑东新区建设拉开帷幕。数年来，郑东新区数次被中外媒体“羞辱”为中国最大的鬼城。自建立之初，郑东新区就是命途多舛，2003年建设遭遇非典，2005年东南亚金融危机，2009年金融危机……郑州政府不断通过土地滚动开发的形式，以财政担保和土地抵押，向金融机构融资，经过数次资金链险些断裂的风险，郑东新区才逐渐成型。

也是2003年，滇池东岸的呈贡小县城，准备大干一场。昆明市政府计划把这里建成全省的交通枢纽中心。抱着破釜沉舟心态的昆明市政府，早早把办公地点搬到呈贡，同时启动搞大街区，宽马路的基建投资。长期以来，政府工作人员受两地奔波之累，住在老城区，工作在新城区，苦不堪言。直到2010年，昆明政府对野蛮增长的城市化模式开始反思，选择呈贡新区约8.6km²范围的核心区，做“小街区，密路网”的道路布局理念。此后，呈贡区才逐渐摆脱“鬼城”的帽子。

05已经焊死的车门

新城建设要经历3个阶段：初始阶段——快速增长阶段——成熟阶段。从初始建设到养成，至少要经历10年以上的时间。这10年里，新城基本没有人气，没有配套，也就是我们常说的“鬼城”。

很多人因为买入新城而沾沾自喜，认为自己上车了。殊不知初始的新城就是“鬼城”，一旦上车，车门就被焊死，你想抛盘都没人来接。只有经过10年以上漫长的等待，新区房子才有变现的可能。

有的新城，政府可能只为了卖地。卖地之后，新城变成永远的鬼城，只留下美好的蓝图。那么当初买入的人，必须不断为此付出代价。

来源：猫叔聊地产