三大利空信号来袭，楼市究竟有多凉？

与八月持续的高温相比，楼市正在变得越来越凉。
 

第一大利空，来自于约谈问责制的落地。
 

8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五地政府被住建部约谈。

要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
 

这5大城市分布于天南海北，唯一的共同点就是房价还在上涨。

根据国家统计局数据，7月份，三亚新房环比涨幅3.7%，在70城里排名第一；海口涨幅为2.3%，排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前，环比上涨幅度全部接近3%。
 

这其中，海口、三亚在今年五一期间，刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫，两地不可谓不紧张，约谈后第二天：

三亚宣布，已查封3个地产项目售楼处，检查了53家中介，其中31家被取消经纪备案，35人被列入黑名单，禁止从事房地产经营业务。

大热必被调控，这是新阶段楼市调控的常态。不过，这一次约谈的与众不同之处在于，这是官方定调“坚决遏制房价上涨”之后的第一次约谈，也是住建部表态“楼市调控不力要坚决问责”之后的第一次约谈。
 

这意味着，约谈不再只是走个形式，如果不能稳定市场预期，问责之剑有可能就要加之于身。
 

形势已经全面发生变化，谁也不愿意当这个投名状。
 

第二大利空，来自房企融资全面受限，土地流拍成常态。
 

8月20日，市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道，房地产信托业务并未被暂停，但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。
 

信托在房地产融资中权重虽然不是最高的，但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，地产信托一枝独秀，成为房企融资的主要支撑。

2018年1-7月，房地产类信托成立规模3268.51亿元，同比上涨57.31%，可谓一枝独秀。
 

此番信托融资遭遇强监管，意味着房地产融资进一步受限。

房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。

此前向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限，而股权融资和债券融资效果又不尽如人意，销售回款在限购趋紧下也有所减弱，如果信托融资再全面收缩，那么房企融资就只剩下华山一条路。

所以，表面看起来市场正在放水，但在强监管的背景之下，这些水注定难以流到楼市。

要明白，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果水不够了，且债务到期，那对于很多企业来说，无异于生死考验。

说什么怕什么，从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰。

今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企的现金流面临着极其严峻的考验。

不难断定，房地产行业必然面临一场大洗牌。 

对于大型房企来说，虽然融资不会受到太大影响，但资金成本将会逐步走高，这转过来又会限制拿地的热情。

对于中小房企来说，本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势，如今连主要依赖的信托融资也被限制，等待他们将会是什么，不难想象。

其实，土地市场已经感受到深深凉意：

数据显示，今年前七个月，全国已有800宗土地流拍。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

这也提醒，不要轻易买小地产商开发的楼盘，一旦资金难以为继，烂尾只会是家常便饭。
 

第三大利空是，房价房租两手都要抓，出头就要“挨打”。
 

这两天房租超越房价成为热门中的热门，一众租赁中介被认为是房租暴涨背后的主要推手。
 

不管事实是否如此，也不管中介到底冤不冤，当房租暴涨已经激起整个社会的情绪反弹，必然要有人出来当这个“靶子”。
 

显然，中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后，8月19日，自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”：
 

不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
 

同时，10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场，稳定房租预期。这个数字，已经超过2016年北京全年新房销售量，说中介没有影响房租的能力，谁信呢？
 

关键在于，稳房租已经与稳房价一道，成为稳预期政策基调的基本组成。（更多可参阅《房住不炒，房租更不能炒！》）
 

稳房价，其目的在于防范金融风险扩大化。
稳房租，其目的在于防范房租暴涨影响CPI、就业乃至社会稳定。
 

房价房租两手都要抓，这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业，都要做好暂时过冬的准备。
 

所以，这一次真的不一样了。
 

炒房要被严厉打击，房价仍在上涨的地方政府要被约谈，调控不力的地方甚至要被问责，而房企融资的渠道进一步收缩，货币放水被全面限制向楼市流入的可能；房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨，而变成狂风暴雨。

在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下，“稳预期”从来都不是说着玩的。

谁没有这个觉悟，谁就可能成为第一个祭旗的对象。