四个方面￨谈谈碧桂园的未来：偏执、转移与探路

从年初的“高周转之王”，到年中不幸的安全事故，碧桂园(HK:02007)在2018年受到社会各界不少的关注。

8月21日，发布了中期业绩公告的碧桂园再次成为焦点。在行业经历了一年多的严格调控之下，其不仅经受住了淬炼，还交出了一份然人出乎意料的成绩单：

收入1318.9亿元，yoy+69.9%；

股东应占核心净利润129.5亿元，yoy+80.2%。

合同销售额4124.9亿元，yoy+42.8%。

如果收入和净利润好，也许是营业收入与利润确认的滞后。那么合同销售额（未交楼）在去年高基数的情况下增长42.8%，就是实打实的业绩好了。

作为房地产龙头企业之一，碧桂园强在预判，在战略上把握经营节奏的能力。关于未来，我觉得碧桂园需要保持操盘方式与资金流方面的“偏执”，同时要用创新的方式降低事故风险，然后力求在探索新道路上有所突破。

01

节奏大师碧桂园

从前人们认为，房地产开发是一门暴利生意。几块板砖加水泥、还有便宜人工便宜地，转手就以天价交给购房者，任谁都能做好这档子买卖。

我们知道这种描述的结论或许对，但过程一定是全错、大错特错的。

房地产其实并不是一门暴利生意，即使你学港商囤地，上面也有高额的“阶梯”土地增值税治你（比如增值超200%的部分收60%），还有25%所得税，再加其他税种。实际上，开发商单项目的投资回报率，预测能有20%就会很满足。

但你别以为即使不暴利，随便什么人都能赚取这20%，轻松获得中等偏高回报。房地产行业的监管很多，市场变得飞快，也许你今天测算收益，会被明天一个“限价令”打垮。所以，混房地产行业最顶层的能力是什么？

房地产行业最顶层的能力是预判，通俗点说就是在正确的时间做正确的事，在这方面碧桂园称得上“节奏大师”，大方向上做对两次就成为了房地产龙头企业之一。

一个是经历2008年金融危机，经历了2011年“新国八条”磨砺的外省战略的成功。2013年，碧桂园跻身千亿军团，当年合同销售额1060亿元，yoy+123%。

为突破千亿，碧桂园至少打了八年基础。蜗居广东单轮驱动，肯定做不到这么大的规模。所以2006年报（上市后的首份年报）碧桂园说要打入外省“高增长”地区（一二线城市），2007年报还重点讲了长沙碧桂园项目一年23.5亿元、泰州碧桂园项目两个月2.9亿元合同销售额的进展。到了2013年，碧桂园的外省项目达到93个，占合同销售额比例第一次过半（从2008年的24%到56%）。

另一个是碧桂园布局三四线城市的成功，让其2016年合同销售额3088.4亿元，yoy+120.3%。

2014年6月23日，郁亮发表著名的《我国楼市进入“白银时代”》文章，进而去库存降杠杆。而瞅准货币政策有可能松动的碧桂园，大力布局三四线城市。这场互怼，从央行降低首付比例开始，以碧桂园登上“棚改货币化去库存”快艇，成为房地产龙头企业之一而结束。

在房地产行业被严格调控一年多的今天，碧桂园2018年中期业绩的发布，再一次让人目瞪狗呆。

收入1318.9亿元，yoy+69.9%；

股东应占核心净利润129.5亿元，yoy+80.2%；

合同销售额4124.9亿元，yoy+42.8%。

就算提出了“提质降速”，对碧桂园未来经营业绩的影响，其实也没那么大。因为碧桂园累积大量已售未结转资产，有机构表示，考虑到项目交付进度假设的调整下调后，预测碧桂园2018年、2019年的核心净利润同比增速仍可高达50%和40%。

相反，你看看一些节奏不对的房地产企业。有的这几年增速平平，有的管理层动荡甚至落得卖身救命的窘境，有的昨天还传出来要大幅裁员的消息。

碧桂园这些年的成长，我认为首先是战略上成功，节奏上的成功。但是从细节上，从战术执行上，碧桂园也有不少可以聊的东西。

02

只有“偏执狂”才能生存

英特尔前CEO安迪·格鲁夫（Andy Grove）写过一本著名的《只有偏执狂才能生存》，从战术上看碧桂园也是一个偏执狂。

碧桂园操盘的方法论上，透着极致的控制力，用土话讲叫“啥都自己整”。

建设阶段的“设计、材料供应、建造、装饰”，一直到建成后的“营销、物业管理”，甚至相关的“酒店管理、连锁学校、商业零售”，碧桂园都是亲力亲为（要么通过子公司，要么通过关联方）。

基于全流程掌握，碧桂园才能发明“456”、“678”数字管理系统：

碧桂园在项目进度管理方面，要求所有三四五线城市，新获取项目原则上按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

没有全流程管理带来的执行力，其它开发商学起碧桂园快周转这套东西，那是非常困难的。高效从仅仅2.4%的销售及管理费用，就能看出来，今年比去年同期还下降0.2%。本质上的差距，不是看本“周转流始祖”沃尔玛创始人山姆·沃尔顿（Sam Walton）的《富甲美国》就能拉近的。

快周转模式之外，碧桂园对资金流的管理也需要注意。

2018年1-6月，碧桂园销售楼款的现金回笼，大约为人民币3360.2亿元，yoy+52.4%，销售回款率高达81.46%。这些数据高于行业平均水平的，如是之下，其净经营性现金流连续三年为正。

净经营性现金流为正，这个数据到底有什么意义呢？你要知道房地产是个资金密集行业，这段时间有些绷不住的开发商，十几个点的债都硬着头皮借。造血能力强，更有利于在非常时期稳健经营，这个东西是由碧桂园的制度决定的，其财务上有两条红线：

可动用现金余额不得低于总资产的10%；

净借贷比率不能超过70%，净借贷比率的公式是“（总债务-现金及现金等价物-预售物业监控资金）/权益总额”。

说道净借贷比率，碧桂园已经连续11年将其控制在70%以内，2018年中期为59%。克尔瑞地产数据显示，2017年主要上市房企，加权平均净借贷比率上升为91.09%，较2016年增加了16.19%，行业平均借贷比率呈上升趋势。

什么意思呢？这是说，有的房地产公司虽然快速增长，但它是靠较高的负债拉动的。而碧桂园在相对降低债务水平下，实现了更安全的快速增长。

提到“安全”这两个字，我想今年的几起事故，是碧桂园回避不了的。

03

反省与行动

碧桂园2018年中期业绩公告中，杨国强用“反省与行动”这一段话检讨安全事故，“过去两个月内发生的安全事故，我们检讨是对安全的重视程度不够，我们正在重新审视本公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平”。

随后杨国强提出了，以后管理环节中的7点改进。

包括成立安全委员会、严选施工方、加强合作方管理、强化安全生产企业文化、引入当地权威第三方监控安全和质量、完善恶劣天气之下的安全风险管控方案、增加对技术创新的投入与使用。

我觉得前面的六条不是重点（注意这里说的“不是重点”，而不是不重要），虽然很遗憾但不得不说，大数法则之下，该发生的总会发生。这些对改变结果、实现碧桂园“零伤亡”目标的意义相对来说没有那么大。

最重要的，还是增加对技术创新的投入与使用，技术创新有两个层面。

首先是大力推广2016年研发的SSGF建造理念，它兼具新型装配及现浇的优点，可实现高精度施工，提高结构整体性、安全性、抗渗性，亮点主要有以下三个。

安全性：比之一般脚手架，SSGF应用智能爬架、铝模、云管控信息平台等技术提升现场安全生产管理水平；

高质量：建造标准领先，更有效解决渗漏、开裂、空鼓等传统建造方式中的顽疾；

环保性：抹灰节省率可达90%以上。

目前，碧桂园超过400个项目应用SSGF，未来应该在更大范围内使用。

除了SSGF还有一个更重要的方向，绝对是比建造体系的革新更加的管用。因为你建造体系再怎么革新，它还是会用到人。

有人说解决不了问题，就解决制造问题的人。是啊，把制造问题的人解决了不就行了，放到这里就是解决掉处于危险状态的工人。怎么解决？这活工人不干谁干？机器人干。

碧桂园应在高危工序用机器人替代人工，这样没有危险工作不就没有伤害了。2018年7月，碧桂园进军机器人领域，围绕地产主业进行高科技业务布局。其中有一个研发方向是特种机器人，再细分子类里有建筑机器人，如果这个东西能发力弄出来，绝对在安全方面上一个大的台阶。

说到机器人，你可能觉得碧桂园和这种很科技的东西，八竿子打不着，特别是杨国强总是以农民自居，还自称很笨。我只能说不要被表象迷惑了，房地产公司在主业以外布局，可勤着呢。

04

新路能否成看点？

任何一个行业都有其生命周期，从分散走向集中，再从集中走向衰亡。从龙头企业的角度看，房地产行业还算景气，比如碧桂园的资产负债表上，还有预收账款4694.94亿，贸易及其他应收款3511.86亿，合计已售未结转超过7000亿。这在很大程度上，锁定了碧桂园未来两三年内，业绩平稳提升空间。

但是人无远虑，必有近忧。未来五年，未来十年，房地产行业撞上天花板咋办？这是大概率出现的事情。

所有的房地产公司，都在想未来的出路：

融创中国要转型“美好生活运营商”，普通人的美好生活是买套好房子，再回去看电视，电视上放好看的电影，然后出门去旅行；

中国恒大关于转型也有一系列尝试，从最初的冰泉粮油，到布局养老产业养生谷，再到新能源汽车；

万科在普洛斯私有化完成后，随即参股21.4%成为最大单一股东，进军物流，谋划自己的物流地产；

保利地产投资大健康产业链、发展军民融合产业……

关于其它行业布局，碧桂园也是动作连连，主要体现在——现代农业、长租公寓、科技小镇、机器人。

碧桂园积极响应乡村振兴计划，准备打造一家具有国际竞争力的现代农业龙头企业。原则上，在财务稳健前提下，以国际标准的现代农业为切入口，带动农民增收致富，助力国家战略的实施。

同时，城镇仍是碧桂园的核心所在，响应“租购并举”政策，长租是其着力推进的新业务。公告披露期内，碧桂园的长租公寓在建房间数，已超过21,000间；已获取项目的总房间数，超过24,000间。年内预期实现12个城市，46个项目同时开业。

最后，最吸引人眼球的，是给碧桂园加上“高科技”光环的机器人项目。每年投资300亿元建设机器人小镇、计划连续投资5年的战略规划折，射了这家房企投身科技的决心。

碧桂园行政总裁莫斌表示，“进军机器人领域，将围绕地产主业进行布局。机器人业务研发方向包括烹饪、看护等服务型机器人，建筑、装修等特种机器人，芯片等核心零部件，自动引导运输车，物联网/人工智能，智能制造系统等”。

碧桂园的布局，成色究竟如何还有待时间的验证。但经历过行业调控淬炼的房地产龙头企业，大概率会强者恒强。