中山人喜欢上司法拍卖买房 但风险与价值并存

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　　中山楼市持续火爆，房价一直居高不下，寻找物美价廉的房源，便成了大多数购房者的心头大事。

　　配套齐全地段好的房子价格自然很昂贵。在这样的背景下，法院拍卖的房产比正常价格低了低了三分之一以上，有的甚至只是正常房价的一半左右；这样的低价房成了不少人选择途径之一。
　　但是这样的低价房真的能放心大胆的购买吗？购买法院拍卖的房子又会有哪些风险呢？

　　名词解释：“法拍房”是指被法院强制执行的房产。

　　当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

　　据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
　　法拍房有哪些优势？

　　优势一：可以避开限购令。

　　法拍房的面积大小以及所欲区域、买房人本地或是外地户口、购房资格等在法拍房面前都不受影响，均可参与法拍房竞价并购买。

　　优势二：成交价格低于市场价。

　　根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%。而房子一旦出现流拍，就会再次降价。

　　优势三：可以规避部分税种。

　　在办理产权过户出具了法院的协助执行书后，法拍房只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
　　法拍房有哪些风险？

　　风险一：房屋所有权证的办理难以确定

　　在购买拍卖房时，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

　　风险二：房屋质量没保障

　　因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。

　　风险三：法律规定的执行回转

　　“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。

　　风险四：购房成本风险

　　首先，法拍房必须全款付清，不支持贷款。按照规定，法拍房在竞拍结束后，购房者需持法院出具的《执行裁决书》、《协助执行通知书》等文件，才能办理过户等手续。但文件何时出，需根据案件进展情况来定，复杂的案件能拖一年半载。

　　其次，实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。法拍房交易过程中要缴纳保证金及拍卖公司的佣金。保证金在拍卖成功后冲抵放款，否则退回；支付的佣金比例一般为房价的1%—5%；如果土地使用权有问题，还需缴纳土地出让金。

　　风险五：实际居住人拒绝搬离房屋

　　如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

　　“捡漏”，是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真查清，在作出竞拍决定。