房地产市场真如万科郁亮所言，转折点已到来了吗？

　　一时间，房产大佬们都几乎秉持了“活下去”的信念，难道预示着房地产的转折点真的来了吗？

　　港股市场，风云变幻，莫测高深。

　　上一周，港股的上涨气势恢宏，表现相当惊艳。恒生指数一周下来累计上涨超1000点，涨幅高达3.79%，又重新站上了27000点的心理关口。这样的行情表现在近半年以来也较为少见。

　　而正值中秋佳节，港股却不给面子，直接来了个大阴棒。截止昨日收盘，恒指大跌454.19点，报27499.39点，跌幅为1.62%。而领跌大盘的是房地产板块。

 　　（行情来源：富途证券）
　　其中，中国内地龙头房企碧桂园下跌5.57%，融创中国下跌4.02%，中国恒大下跌3.55%，万科企业下跌2.87%。香港本地房地产企业股票也全线下跌，长实集团、华润置地、太古地产、九龙仓置业等公司股票均出现下跌。

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　　为何地产股会表现如此惨淡？

　　昨日，港股市场中的地产股全线下跌，主要是因为两大利空消息刺激导致。

　　第一，取消预售制度的提议。

　　9月23日晚间，地产圈又现重量级炸弹——取消预售制度，在业内炸开了锅。

　　其中，最为关注的是广东省住建厅的提议，并表示利用楼市的长效机制的窗口期，逐步取消预售制度。

　　不过，这一提议显然是动了开发商的奶酪。之后，广东房地产协会以“特急”的函件下发各会员单元，收集有关建议，试图用企业和行业的声音来影响这一“重要”的决定，因为地方房协的会员单位大多是开发商和行业机构。

　　为什么房协会这么着急去“抵抗”？因为预售制度对于开发商来说，实在是太过重要了。开发商有两条腿，一条是预售制度，一条是杠杆。预售，加快了回款速度；杠杆，放大了收益。

　　没有了预售，相当于缺了一条腿，影响正常走路，更不用说快速奔跑了。没有了预售，也就意味着资金周转及回款会很慢，资金成本走高，不管是资金实力雄厚的大开发商，还是地方性的中小开发商，必定都会冲击其营业利润。

　　利润这个变量，对于股票定价亦是关键因素之一。利润不增长或增速不及预期，都会影响未来预期折现的现金价值，导致股价下跌。

　　虽然住建部房地产市场监管司相关人士随后进行了辟谣：情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。广东省房协相关人士也表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

　　不过，从官方表态可以看出，讨论取消预售制度是却有发生的事实。即使现在不会实施，但是未来几年不排除会取消预售制度。

　　因为股价是对于未来预期的一个判断，未来可能会出台利空利润增长的取消预售的政策。当然，对于现在的股价就会形成打压，下跌也就不难理解了。

　　第二，香港楼市面临12年来第一次提高最优惠利率。

　　9月24日早间，香港财政司长陈茂波在司长随笔专栏表示，观乎过去几个月香港存贷利率变动，本次香港银行随之（美联储）上调最优惠利率的机会极高，这将会是2006年来第一次上调最优惠利率。过去逾十年的超低息环境很快会结束。

　　这一官方表态意味着香港加息几乎是板上钉钉的事。

　　9月27日，美联储将会召开货币政策会议，市场也早已预期会再次加息。这也将是美国自2015年底第一次加息以来的第八次加息。因为港币是实施的联系汇率制度，一旦美元加息，港元大概率会选择跟随，以保证汇率的稳定。

　　随着市场预期港币会追随美元加息步伐的临近，香港楼市其实早有所反应。

　　今年7月开始，香港楼市销售进入萎缩状态。新房方面，根据房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。

　　加息也影响了中国内地投资者，流向香港房地产行业的内地资金迅速放缓。根据高力国际数据，2018年上半年，中国内地对香港住宅的投资金额仅8.35亿美元。对比去年全年70亿美元，同比大幅下降约76%。

　　值得注意的是，截至目前已有多家投行机构发表了不看好明年香港楼市的报告，如里昂证券表示香港房价一年内或将下跌15%！

　　虽然市场对于香港加息也已经早有预期，但是靴子落地之前，总是最痛苦的。地产股用下跌来表明一个态度，因为提高最优惠利率对于楼市是完完全全的利空，影响面会很广很大。

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　　房地产的转折点来了吗？

　　2017年，广州、杭州、成都、武汉等重点城市的房地产市场异常火爆，而现在，这些城市的不少楼盘却以特价房、促销活动等方式实行变相降价销售。

　　另外，龙头房企恒大集团也以国庆之名早早地启动了大规模的促销活动，一些楼盘如果用上全部的优惠手段，最低可以去到74折。这就意味着楼盘的价格变相降低了26%，降幅也是非常之大。

　　目前，虽有一些城市仍然存在“日光盘”“秒杀盘”等现象，但也主要是因为地方政府限价调控，导致新房和二手房价格悬殊过大而产生的套利抢房行为。除此之外，更多的城市实际上是进入了横盘或小幅下跌的格局之中。

　　现在，似乎一时间没有那么多刚需冒出来了，买房也更为谨慎小心，并且开发商也不再要求全款买房，居然还降价销售。难道是房地产的风向有所转变吗？

　　市场有没有转变，除了盯住政府的政策之外，我们可以关注龙头房企的一些动作，来窥探房地产市场风向的变化。

　　上周末，万科的董事局主席郁亮在南方区域的9月总结例会上，传达了一些重磅信号，值得我们关注和思考。

　　2012年，万科认为中国房地产市场从黄金时代步入了白银时代，后来也没有预料到货币政策的大规模放水，导致房地产的新一轮暴涨。在此次会议上，郁亮也提到，我们在2012年觉得房地产市场有所变化，也不知道真正的转折点在什么时候，不过现在，转折点已经真正地降临了。

　　万科在此时，真正地审视了公司的战略规划，进行了深入的检讨。未来3年，万科将“活下去”定义为基本战略要求，这也将是更为“收敛”和“聚焦”的战略。

　　怎么才能够“活下去”？万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。郁亮表示，这个目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。

　　为了要实现这个核心目标，万科在集团层面将会有大的调整。

　　郁亮提到，要非常重视核心开发业务的情况。新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长、500强地位的提高，而这些都将依赖于开发业务，所以对开发业务的梳理是必要的。

　　另外，对于非开发业务也需要梳理。首先，投入和产出、风险和收益严重不匹配的项目或业务需要调整；其次，做了3年还没有做成的业务不要再做。另外，做了3年依然倚靠公司内部资源内生增长的业务，也不要做了。

　　此外，还需要在组织重建和事人匹配两大方面上进行调整。目的很简单，组织更为扁平化，用好人才，公司效率也更高。一定程度上，也是向内缩减支出的一种高效手段。

　　从以上的公司战略检讨、业务梳理，以及规划了一些实实在在的调整计划，看得出，万科是一家对于市场极为敏感，具备时代的忧患意识的低调务实的房地产企业。

　　万科的主动求变，也意味着作为曾经的房企龙头大哥认为房地产的转折点已经来了，也给很多的房地产企业敲响了警钟。

　　除了万科以外，恒大集团也频频动作。9月23日，恒大发布公告称，耗资145亿入股广汇集团，成为后者的第二大股东。这是继此前入股FF之后，第二次高调进军新能源汽车领域了。

　　一时间，房产大佬们都几乎秉持了“活下去”的信念，难道预示着房地产的转折点真的来了吗？

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　　结语

　　据央行9月12日公布的数据显示，8月份个人房贷占比较7月份上升，人民币贷款增加1.28万亿元，其中，住户部门贷款增加7012亿元。这个居民贷款数据是2018年以来的第二高月份，仅次于1月。如果看当月新增居民贷款在全部新增中的占比，8月居民贷款在新增中的占比达到54.78%，为今年之最。

　　这也意味着个人还在拼命地借钱加杠杆融入这个所谓的“永远上涨”的房地产市场。但事实上，房地产真会永远上涨吗？你是否还记得2008年，深圳楼市的价格几乎腰斩，只不过大多数人没有经历过罢了。

　　万科已经感受到了深深的危机，认为楼市时代的转折点已经来临。恒大集团也在转型产业，频频出手新能源汽车领域。它们的动作，值得现在还在盲目投资房产的投机客警醒与思考。

　　现在，房企似乎也经不起风吹草动了，作为投机客的你，还经得住吗？