楼市预期被彻底扭转 未来1-2年买房要异常小心

　　最近，房地产行业又发生了不少事。有大佬的发声，有全局性的政策吹风。

　　先是9月11日万科董事长郁亮在内部会议的讲话流出，房地产的转折点实实在在到来了，万科的底线是活下去。

　　后是9月21日，高层想动一动商品房预售制。

　　这两则新闻对房地产的影响都挺大的。
　　万科，地产行业的龙头，一直以现金流稳健，踏实做产品著称，布局多元化也早于大多数房企。现在它的一把手对房地产行业表现出前所未有的担忧，郁亮的讲话，有很多措辞是相当严肃，比如
　　6300亿回款目标不达成，所有的业务都可以停；

　　大多数人没经历过2008年的调控；

　　必须要对大规模小概率和高风险的事件保持敏感确保可控；

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　　郁亮的讲话，相信不少朋友都看过完整版了，我读过的感受是：

　　不同于大大小小的购房者，房产中介，龙头地产商布局全国，得出的结论是基于全局性的数据，自然也更值得参考的。

　　郁亮将回款上升到前所未有的高度，其实应该足够引起所有人重视了，企业的负债如果不处理好，或许是下一轮危机的导火索，而万科能做的自然是确保自身现金流的安全。地产商在做好主主业的同时，地产商需要多元化布局，不同业务之间做好动力衔接，才能确保在未来可能出现的危机中继续推动万科前进。

　　万科在这方面动作是最快的，其他地产商今年似乎也都加快了脚步。
　　从2016年的恒大地产更名为中国恒大，到今年的更名潮，至少有10多家房企完成了更名工作，地产二字均被淡化。

　　更名有多重意思，中小房企更名往往可能意味着彻底退出地产行业，而大型房企更名则意味着谋求多元化布局。

　　从今年1月开始，朗诗、万达、时代、合景泰富、龙湖、保利等相继完成更名。

　　比如保利，他们宣传地产仍是主业，但我们从其“不动产生态”战略升级中就不难看出，纵向上虽然是向产业链上下游延伸，但横向上，特色小镇，联合办公，长租公寓，养老文旅等明显是在搞多元化。

　　而从短期来看，这样的更名更有现实意义。有不具名房企人士表示，出去谈业务，是否跟房地产相关，对结局影响很大。一旦以房地产开发的名义谈，往往成功率下降不少。房企更名淡化地产，多元化布局，在土地和融资上也往往能更顺畅些，而这两点正是房企的命门。

　　此外，商品房预售制也被盯上了。关于预售制的讨论，正反双方的讨论已经很充分了。

　　昨天新京报发了一条评论文章《取消商品房预售制，不宜操之过急》，我觉得可以为这次的风波画上一个句号了：

　　预售制作为房地产顶层设计之一，对推动住房发展发挥了重要作用。要取消商品房预售制必然会循序渐进，或许还会出现反复，这注定是一个长期的过程。

　　假设落地，它对房地产的影响仍然很大：

　　1、考虑到现金流的巨大压力，地产商拿地会更加谨慎，土地流拍率还会继续增加。因为你不知道哪里就被划片试点取消预售制了。

　　2、开工率也会下降，开发商再也不能肆无忌惮地多点开花，到处开工了。

　　3、虽然取消预售制的初衷之一是防止烂尾，但一批房企必然会倒闭，烂尾的概率也必然会增加。这是阵痛，免不了。

　　4、房价肯定会涨。现在也是有现售的，大家可以自行比较。

　　预售制本身没有问题，国外也非常流行，引入国内之所以出现了各种问题，其根本在于房价仍处于看涨周期中，房企在应对历次调控的过程中，仍然选择“饿死挺肚行”的策略，大量选择高成本的融资方式。一旦销售不畅，现金流断裂，问题自然也就爆发出来了。

　　我认为，整个市场正准备迎接楼市寒冬的到来。当然，这一次的楼市寒冬仍然可能只是短期的，楼市并不可能就此一蹶不振。但我们从地产商今年一系列的动作以及重点城市二手房市场的表现来看，楼市的预期实实在在被扭转了。

　　从这次的预售制风波来看，调控的决心应该是一览无余了。这是一招杀手锏，它在影响预期上的效果是巨大的，特别是对地产商的预期。对地产商来说，还没等房子上市可能就因为现金流死掉了，这才是他们面临的最大的威胁。而新房又是二手房的锚，整个市场都将受到波及。

　　8月份，重点13城二手房市场继续趋冷，部分城市的成交量已经是近两年来的最低值。

　　目前市场信心仍然下降，楼市寒冬或许要横跨整个2019年，甚至更长时间。
　　在这里，我仍然要重复一点，这次仍然难言真正的拐点，它只不过是一次力度更强的回调，找准自己的需求，才能不会裹挟。

　　有些朋友可能会问了，我有购房能力，看到这种行情需不需要观望下去？我的观点是，鉴于房地产在中国的特殊地位，它的走势几乎不可能和国运相背离。

　　如果你是首套房，那么我建议你先挑城市再挑地段。城市是宏观的“地段”，它决定了在房价涨跌周期中的振幅，退一万步说，真要跌了，好的城市也会更扛跌。

　　如果你是换房族，那么寒冬期是不错的选择，可选房源多，议价空间大，更加理性。需要注意的是连环单风险。

　　如果你是投资客，反人性操作也是有的，但触礁的可能性更大。目前的中国楼市非常不欢迎投资客，你必须要做长期持有，跨周期的准备。