棚改迎来重磅调整 对中山这种城市房价有何影响？

　　当所有人的注意力几乎都倾注在“开发商降价促销，多地售楼处被围攻打砸”的新闻上时，殊不知房地产业又发生了一件惊天大事。在奇哥看来这件事情堪称爆炸新闻，它的威力绝不输于近期任何的楼市大事件，毫不夸张地说，这件事将影响未来3年内三四线城市的房价走势。这件大事就是，曾经伴随着三四五六线城市一路上涨的“棚改货币化补偿政策”要迎来重磅调整了。在昨天刚刚召开的国务院常务会议上，总理牵头对棚改政策作出了重要批示和调整。

　　奇哥归纳总结，昨天的国常会上关于棚改有三个信息值得重点关注：

　　1、总理再一次强调，棚改是重大民生工程，也是发展工程。近些年来累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”，棚改的进程无疑对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步，要坚持以人民为中心的发展思想，更好体现住房居住属性。

　　2、因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　3、三是各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

　　奇哥一直强调，尽管有专家和学者，甚至是权威部门辟谣了“棚改导致了三四线城市房价上涨”的说法，但并不能掩盖棚改货币化补偿政策造就了大量百万、千万富翁，催生了大量购房需求，进而推动房地产快速发展，房价也跟着水涨船高的事实。财经专家齐俊杰甚至评论到，棚改就是这一轮三四线城市房价上涨的“元凶”。

　　那么这次国常会关于棚改的重大调整，到底释放了哪些重要信号呢？对于房价有将有何影响呢？未来刚需也好、投资客也罢，购房行为需要有哪些调整呢？

　　首先，棚改的作用对于楼市的整体影响是非常大的，相信很多人还记得，三个月前当棚改“全面叫停”风声传来的时候，地产股第二天就应声而跌，一片绿油油的景象。

　　其次，正如总理所说的，棚改是民生工程，是发展之道。所以理所当然的，棚改应成为改善民生居住环境的重要工程，它的诞生最重要的功能应该是造富万民。但是回想过去几年的棚改进程，似乎有点本末倒置，偏离中央定位的意味，因为几乎所有人回想起“棚改”都会不由自主地和“房价上涨”扯上关系。为何好端端的民生工程，却演变成了推动房价疯狂上涨的刽子手了呢？

　　过去棚改作为三四线城市去库存的重要工具，基本伴随着本轮房价上行全过程。棚改安置方式主要分为两类：一类是货币化安置，另一类是实物安置。显然过去几年棚改“补钱”的方式居多，但是这样做的弊端也十分明显，居民会加更多的杠杆来撬动更多的房产，这就不是以改善居住需求为目的了，而是以买房投资赚钱为目的，棚改也就“变了味”。因此未来棚改将会完成完美蜕变——坚持以人民为中心的发展思想，更好体现住房居住属性，这才是未来棚改的核心思想。

　　再者，那么具体哪些类型的城市要重点改进呢？这次国常会也给出了明确答案：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　这是什么意思呢？奇哥理解的是：棚改不会“一刀切”全部叫停，明年以及未来三年在制定棚改全年计划和三年计划的时候，会因地制宜地进行调整。比如，过去两年库存去化效果显著，同时又库存不足，而且房价仍然上涨压力巨大的城市，比如阜阳、北海、燕郊等地，毋庸置疑，不仅要来一次“大瘦身”——缩减棚改全年计划，而且基本确定还要取消货币化安置优惠政策，同时改“拆房补钱”为“拆房补房”。拆二代将会越来越少，一夜暴富的美梦会逐渐破碎。

　　同时，宏观上中央也会对棚改货币化补偿安置比例进行收缩：16、17年，棚改货币化安置比例分别为48%和50%，则预计今年比例会下降到不足40%左右，未来2年更是收尾阶段，安置比例大概率会降低到20%左右，也不奇怪。

　　最后，奇哥认为过去两年靠棚改迎来一轮补涨的三四五六线城市，可能要面临巨大的房价下行压力。

　　为什么是三四五六线城市呢？从城市的基本面来看，部分三四线城市既缺乏产业，又没有大量人口作为支撑，棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素。统计数据更给出了明确答案：过去三年，三四线城市棚改比例占到近九成。也就是说，三四线及其周边城市这三年多的发展基本都是棚改在拉动，更直接地说，这些地区房价的上涨也是棚改间接催生的。所以收缩战线，也理应从这些地区开始，毕竟一二线城市本来就没有多大的比例。

　　事实上，由于成本因素，一二线城市货币化安置比例较低，而三四线城市这一比例高达80%，更有城市如安徽芜湖在2015年实现全部货币补贴。

　　当下楼市入冬迹象已经很明显了，如今“棚改”又再次迎来巨变，毫无疑问，这将更加剧楼市迎来变天，尤其是三四线极其周边城市，本来楼市调控已经有向这些地区蔓延之势，始于明年的棚改安置收缩无疑是雪上加霜，房价下行压力就更加凸显了。

　　那么未来三四线城市的房子还能买吗？奇哥不说，相信大家也都心里有答案了，作为刚需其实不管房价涨跌，居住都是第一属性，该买还是要买的，但当下楼市处于下行通道，很明显现在还没到底部，需求不那么强烈的，其实现在不妨再等一等；

　　对于投资炒房客来说，其实奇哥也苦口婆心地劝说过很多次了，我一直强调三四线城市不同于一二线城市，有强劲的人口红利和产业拉动，楼市即使降温，也不用担心房价大落。反观三四线城市，人口外溢、产业发展严重不足，没有一点投资价值，就好像是猎人提前安放好的“甜蜜陷阱”，就等着炒房投资客来踩踏了；如今棚改又要迎来巨变，房价下跌之势更加显眼，现在逃离都来不及，谁还会傻傻地往里冲呢？