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美的、大发地产赴港上市 房企竞争愈加激烈

2018年10月12日来源:丁祖昱评楼市本地楼市责任编辑:huangqitong

2018年10月11日,美的置业、大发地产正式于港交所上市,据了解,2018年年内已有8家内地中等规模房企扎堆赴港上市,且这一趋势愈加明显。在内地房地产行业面临严格监管、融资渠道持续收紧、A股IPO上市几无可能的背景下,房企谋求港股融资可解“燃眉之急”。其中,美的置业作为今年截至目前在港上市房企中最大融资规模的IPO,公司发行1.8亿股,融资规模达到29.17亿港元,截至上半年底,已有近4000万平的总土储资源,并且1-9月累计流量销售金额达到531亿,超出2017全年的销售额;而大发地产是今年继正荣、弘阳之后第3家赴港上市房企,其新股发行最终定价为每股4.2港元,目前在长三角区域拥有的总土储规模达224万平,其中上海有14万平,截至上半年底,大发销售规模达56亿元,同样超去年全年水平。


一、行业集中度不断攀升,中型房企需加快规模扩张


楼市政策调控趋严,融资渠道不断收紧。近三年来,房地产调控政策越来越严,各类政策不断出台并不断加码,2016年主要是“限购、限贷”,2017年主要是“限售”,2018年各城市不断收紧限价政策,尤其是一线、强二线城市。而在融资市场上,银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制,政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升,房企主要融资渠道全面收窄。


当前市场环境严峻,房企竞争越加激烈,行业集中度不断上升。从2018年前三季度销售百强各梯队销售集中度来看,集中度均较去年同期均有较大幅度的提升。其中,TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%,分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。而百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。未来,随着市场资源更向大型品牌房企靠拢,行业集中度将不断提高。房地产市场步入下行周期的信号已然出现,但行业集中度仍不断上升,中等规模房企不得不加速规模扩张,往更高一个梯队行列冲击,不然将会面临被收购危机。

房企竞争愈加激烈 美的、大发地产赴港上市

注:金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额。其中,2018年1-9月全国商品房销售金额是根据前8月累计同比增幅推算9月同比增幅所得

数据来源:CRIC


二、融资需求紧迫,美的、大发抓住了资本市场机会


2018年以来,融资市场监管趋严,房企融资渠道逐步收紧,中等型房企的融资成本正在不断提高。而房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资,同时在“房住不炒”调控基调不变的背景下,再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价,从而进一步加大部分房企的融资成本。但企业为扩大销售规模,保证自身在行业内的“存活率”,资金对于房企的必要性显而易见,而以美的、大发为首的优质企业抓住了资本市场的机会,为企业发展扩张提供助力,其招股说明书中也提到了公司的融资金额将用于偿还到期债务,并且为附属公司所开发的项目支付建设成本、土地成本及一切适用税项。


其中,根据美的置业公开资料记载,公司创始人何享健曾透露过,美的要致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市,并成为“房地产开发+产业”的复合型企业。而美的近年来的规模扩张、业务布局方面表现十分亮眼,主要表现在三个方面:其一,从项目个数来看,美的拥有较为充足的存货。截止2018年9月底,公司共有142个处于不同开发阶段的项目,同时还通过合营企业及联营公司参与了30个项目。其二,从城市布局来看,公司已完成全国战略布局,四大区域分布均衡。美的起源于粤港澳大湾区,在2010-2015年,已逐步进入珠三角、长三角、长江中下游、环渤海及中西南经济区,完成全国第一阶段战略布局,于2016-2020年,以现有城市为核心,深耕珠三角、长三角、长中游、环渤海、西南5大区域,持续完善全国第二阶段战略布局。从各区域占比来看,均在16%-23%之间,整体分布较为均衡。其三,从业绩增长来看,增速处行业领先地位。根据招股书披露全口径数据来看,2015年合约销售额111亿元,2016年206亿元,2017年507亿元,连续两年实现业绩翻番,复合年增长率约113.7%,相较于销售百强的复合增长率61%,美的置业业绩增速处于行业的领先地位。而且,在今年8月底累计销售金额全口径已达到560亿元,流量金额也达到531亿,超出2017全年的销售额,预计今年业绩增幅也将领先于同期同规模房企。


而根据大发地产公开资料显示,公司共有24个处于不同开发阶段的项目,其规模于美的而言相对较小,但这些项目位于上海及其他能级较高的长三角区域城市,在目前全国三四城市市场走势不乐观的背景下,行业竞争力也不弱。根据大发地产执行总裁廖鲁江在今年3月一次公开演讲中表示,为冲刺千亿目标,公司接下来的扩张方式大致为,在土地端以股权合作的形式展开扩张,与合作方共同出资、同股同权;资金上以联合竞买或地产基金的形式解决资金瓶颈,这样能够将企业资金有效利用。


三、近年来,IPO上市房企规模稳步扩张


2017年以来,三盛、福晟、正荣、弘阳等多家房企于港交所成功上市,今年1-9月大部分房企销售业绩都有不同程度增长,并且根据CRIC《2018年1-9月中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据显示,这些公司在行业内的排名也有不同程度的提升。其中,正荣集团在2017年6月提出将2018年销售目标锁定在千亿,目前累计合同销售额达930.2亿,目标完成率达93%,年底超额完成目标依然注定。

房企竞争愈加激烈 美的、大发地产赴港上市

数据来源:CRIC


今年截至目前已经8家房企在港递交上市申请,除弘阳、美的、大发3家房企已经成功上市,另外还有德信中国、银城国际、恒达集团、万创国际、万城控股5家房企还在等待上市,其中恒达集团已是第三次到香港申请IPO,前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日;万城控股则于7月3日向港交所提交IPO招股书,而在8月30日、9月12日、9月18日,短短20天内,先后有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国分别在港交所网站披露招股书。


据了解,万创国际2017年的营收不过6.3亿元,业务主要聚焦安徽省;恒达集团则称其为河南省许昌市最大的房地产开发企业,但其目前的业务除许昌这个大本营之外,仅涉足同处于河南省的郑州市和信阳市,2017年公司的销售收入为14.64亿元。最后递交招股书的3家房企2015-2017年的营收,最高的是德信中国,分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元,但收入确已初显下滑态势,2018年上半年,公司营收24.7亿元,较2017年同期的27.6亿元降低10.6%;最低的是恒达集团,分别只有10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元;银城国际以20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元居中。


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