开发商会不会迎来降价潮？ 这个信号已经释放重要信息

当前楼市，“活下去”、“大甩卖”的消息不绝于耳，这不得不让人觉得恐慌。

自9月恒大打响降价销售第一枪之后，陆陆续续已经有泰禾、万科、碧桂园、融信等多家行业top前20地产商做出了降价甩货，快速收回资金的举动了。

整个房地产市场就此发生了微妙的变化：因开发商降价销售而引发的维权如雨后春笋般涌现；房价上涨预期消失，炒房客临危而乱，正在慌忙择路而逃；就连以“买房自住”的刚需购房者也停下了进击的脚步，站在买房的十字路口，犹豫不决。眼下除殷勤的房产中介和地产老年网红任志强还在坚决鼓吹房价上涨，劝说大家积极买房之外，鲜有人敢逆潮流而动冒然劝说你往楼市里冲了。

经济观察报最近甚至报道了让人大跌眼镜的一幕——有炒房投资客不惜亏本400万卖房抄底股市。从这种激进的做法来看，眼下的楼市的确是凶多吉少，不值得留恋了。

很多人问，接下来的3个月会有更多的开发商加入降价行列，主动以低价销售解燃眉之急吗？对于这一点其实奇哥早就说过，房地产是资金密集型行业，在金融去杠杆的大环境下，在一轮又一轮的调控轰炸之下，地产商资金紧缺的问题早就暴露无遗了。当下的现实是不仅中小地产商面临资金断裂的风险，随着银行“断奶”、中央资金监管日益严密，行业靠前的地产商同样面临相同境遇。

近日权威机构发布的一份几乎被所有人忽略的统计数据，就隐藏着巨大信号。在奇哥看来，透过这份报告其实我们就能寻找到“开发商会不会迎来降价潮”的答案。

这个重要数据就是，据同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。

从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

这看似不起眼的一条信息其实透露了重要信号：随着楼市调控的不断加剧，地产商融资能力已经严重缩水了，叠加此前有机构统计今年以来地产企业融资成本普遍增高12%来看，这些房企们的大麻烦来了，未来随着融资环境的进一步收紧，多数地产商将面临“缺衣少粮”的日子，这意味着真正的大灾难即将降临。

奇哥认为，当下已经不是地产商要不要选择降价卖房以价换量回笼资金自救的问题，而是还能撑多久、降多少才能唤起购房者的购房欲望，能把房子完美变现的问题了。未来更多的地产商加入到降价阵营，几乎是板上钉钉的事实。

奇哥早就说过，地产行业受资金影响巨大，举债发展注定不可持续，牛市时可通过快速销售回正资金，熊市时情况会截然不同，危机都会被加倍放大。今年房企的日子普遍不好过，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，都是勒紧裤腰带过日子，这一点从近期开发商身上发生的三件大事实也能佐证：

1、截至今年9月份，包括万科、保利、时代、龙湖在内，已经有超过10家房企进行了企业或分公司的名称变更。地产公司急于去地产化，寻求多元化发展释放的信号已经非常明确：这两年国家对房地产的严格管控、监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”的环境下，房企努力淡化地产色彩，发展更多元的业态，延伸产业链，有助于企业贷款、融资等。

说得简单直白点，他们这样做就是为了融资，找市场上更便宜的钱，房地产融资成本太高、太难，不这么做只能“等死”。

2、4月份宣布要提速高周转的碧桂园，8月份就主动认输了，不仅宣布叫停乡镇“全覆盖”计划，还宣布未来要“稳中求进”“慢下来”；剑走偏锋、激流勇进的融创董事长孙宏斌开始悲观了，两个月前其直言不讳到，这轮房地产调控不容小觑，很多企业低估了其严峻程度，随着调控的不断深入，信贷政策不断紧缩，未来将有更多的企业面临资金困境，枯竭而终都有可能发生。所以孙宏斌麾下的融创早早做好了“过冬”准备。行业第四的融创尚且如此，其它中小地产商又能好到哪去呢？

3、半个月前刚刚喊出未来3年仅以“活下去”为基本目标的万科，昨天就被证明是万科惯用的“迷魂”战术，摆了所有人一道——转身以超32亿元，吞下了华夏幸福主战之地环京的10个项目80%的股权。此举意味甚浓：万科并非活不下去，而是借此告诫所有其它地产企业，你们是真的有可能活不下去，现在是哥“捡尸”的时候！

种种信息显示，当下除少数几家地产商日子勉强可以过得去之外，其它90%以上的企业都是在苦苦煎熬，苟延残喘。一年前楼市调控刚刚起步的时候，很多企业都在豪赌调控最多不过一年就会松绑，随后直至取消，所以“捂盘惜售”现象十分常见，当时奇哥就说，这部分人总有一天会为自己的愚蠢行为而感到后悔。现如今不是已经应验了吗？

事实上，开发商现在更大的问题是，象征性的降价已经很难卖掉房子了，开发商必须做好更大幅度的降价心理准备。毕竟当恒大打出74折优惠幅度卖房时，当万科半价销售时，当泰禾直降6000/平销售时，其实购房者对市场的认知已经改变了，未来如果降价幅度不能比这几家房企更有吸引力，他们是很难提起兴趣的，没人买账，降价也就成了徒劳。这才是最讽刺的。