不要以为房价坚不可摧 珠三角降价潮来临

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　　不要以为房价永远坚不可摧，“降价”的寒潮也开始肆虐珠三角。8月份开始，广东不少城市频频传出“房价下跌”的消息。当中东莞、深圳、广州都极为频繁，各种打折促销、一口价、特价房、低首付楼盘层出不穷。

　　房价坚挺了两年的深圳，受“731”新政影响，也感到疲软不堪，更别提惠州、中山，谁也不能全身而退。

　　樱桃大房子对深圳、惠州、东莞、珠海、中山、广州的降价案例做了一番了解，看看哪些是真降价，哪些是以降价之行，行促销之实。

　　01

　　深圳大品牌开发商：直接打折

　　近期一成首付蔓延至深圳，一成首付自2008年，2013年调控期后，鲜有听闻。

　　位于罗湖水贝主打深中的明德公馆同样打出一成首付吸客。该项目属于二次更新包装再售楼盘，42平1房，48平两房，45平也可改成小两居，均价约98000元/㎡，总价约390—446万元，带装修现楼。据了解，开发商早在2015年交楼时便售出过一批。

　　据现场销售人员说，首个月确实可以首付一成，需要在三个月内付清首付款，如果是首付三成的购房者，可采取10%，10%，10%的比例进行付款，相当于三个月的分期免息首期。

　　这绝不仅仅是特例，除一成首付再现外，近期特价房折扣力度大，平均直降2000-5000元/平。当然主要是受调控影响大的公寓。

　　同在龙岗中心城的金地龙城中央，在售三期产品约2000套商务公寓，今年7月份开盘，备案均价在3.34万/平方米。如今折扣合计约95折，均价3.1万/平。

　　龙华一手公寓富驰大厦广告直接打出79折，业内称之为79公寓，但仍然销售缓慢。更别提商铺价格了，如今上塘地铁ATmall与和平天地两个项目优惠力度去到6-7折。感觉整个深圳的中介都在推销这两个商铺。

　　深圳坂田佳兆业城市广场推出首付10万起买商务公寓的优惠政策，小户型总价220万/套起，分四次付首付，第一次七天内付总房款的5%；第二次2018年12月15日前付总房款的15%；第三次2019年12月15日付总房款的30%；第四次2020年8月15日付总房款的50%。

　　但值得注意的是，限价倒挂较多的住宅还是较受欢迎，比如南山华润城三期最近开盘，由于限价，开盘均价只有8.5万/平，一二期二手房均价达11万/平，本着买到就赚到的心理，555套住宅还是有4000人认筹。

　　截至2018年8月底，深圳新房住宅存量为207.8万平米，环比下降13.1%，新房住宅存量创新低，去化周期只有8个月，如果从这个角度来看，深圳的新房并不存在大幅降价的压力。
　　02

　　市场冷淡受“731”新政影响

　　“731”新政规定，拿到房产证后起算，公寓限售5年，住宅限售三年，新批公寓用地只租不售，过去深圳公寓成交占比达到五成，估计新政一来，公寓成交盛传将一去不返。

　　据樱桃实地走访和中原的市场监测数据，新政效果显现，各楼盘访客量减少，不少新盘只能靠启动中介联动带客，市场成交惨淡。

　　但8月的成交量还是没有什么变化。8月新房市场共成交4840套商品房，环比只减少了1套，住宅占比增加至69%，公寓占比18%。年初公寓占比接近五成。

　　二手房也是如此，8月深圳二手住宅成交7208套，环比上涨3.10%。

　　二手房方面降价最为明显的区域是龙岗、宝安以及南山所谓的老豪宅小区。

　　以坂田佳兆业城市广一期为例，据小区中介小李表示，89平三房一卫，2017年最高成交价为470万，目前目前455万左右，而且有成交一套一次性付款的440万，89平米三房两卫，去年底报价510万左右，500万有成交，现在有几套诚意出售的报价直接是495万，已两个月无人问津。另外，小区122平米四房，之前侧出阳台660万有实际成交，9月中成交一套正出阳台650万，之前报价700万。小李表示三房刚需户型比较容易成交，但现在基本费用都得30万，如果业主欠款比较多，银行放款慢的话，短期利息也是一笔不小的开支。

　　而如万科城这类成熟的居家大盘，2016年9月，90平三房一卫成交价约490万，现在两年过去了，业主急售降到470万也卖不出去。苦等半年无人问津后，业主最后无奈把房子进行三年期的抵押贷。

　　宇宙中心龙华业主也在暗暗下调价格，星河传奇一期最近有一套89平带装修4房2卫，总价给638万，同户型7月份的成交价格为661万。
　　需要换房的业主降价意愿更是强烈。位于龙岗的远洋新干线推出一口价房源。

　　据附近中介店铺卢经理表示，“这个价格按单价算，比去年卖一期的还要便宜，去年价格都要4.2万元/平，现在一口价3.7万元/平。”

　　但若非急需使用资金的业主，市场主流对于深圳仍然是保持乐观。

　　近期，网传的华侨城豪宅天鹅堡业主深夜降价200万。深业新岸线三期一套超大复式户型降价100万左右。龙岗公园大地花园业主降价40万成交，低于市价140万等都属于个别情况。
　　罗湖、福田、南山等标杆品质小区的价格仍然是抗跌的，甚至是逆势上涨的。所以深圳市场依然是分化的格局，广州未来也会跟深圳一样。但其他珠三角城市就不同了，这是一线和二线的区别。
　　03

　　临深片区折扣哪家强？

　　目前来看，惠州、东莞出现更多打折楼盘。

　　东莞

　　据东莞中原战略研究中心不完全统计显示，今年金九银十期间共计54个项目入市，推货量达11821套。项目数及推货量同比去年，分别下跌1.82%和20.60%。推盘积极性因楼市行情下行有所下降，但四季度是房企最后的冲刺阶段，资金回笼压力让他们不得不让利吸客。

　　8月，在各区域中降价最为明显的是松山湖片区以及滨海片区，东南临深片区虽然成交量大幅度下滑，但成交价格仍然环比上涨5%。
　　从表格可见，新楼盘优惠活动不少，价格下调幅度最高4000元/平方米。低于周围边市场价格入市的据悉为碧桂园铜雀台。临深的明星片区之一黄江镇的楼盘，据了解为和昌·众筑中央园著价格下调1000-3000元/平方米。
　　惠州

　　一向硬气的惠州也出现了小范围的楼盘价格下调。惠博路上房源有较大的调整，王府钓鱼台、星岸城等价格在7500-8500元/平方米。

　　8月惠州各片区住宅成交整体呈下降趋势。深圳投资客和外省投资客数量大幅度减少，最明显的成交量下幅区域是大亚湾，而惠东滨海购房者观望情绪浓郁；惠城惠阳两区属于本地客户聚集区，较为稳定，但成交量降幅均在3%左右。
　　中山

　　中山开发商对于行情的观察更为敏锐，能出手时就出手。特价房、低首付、一口价，一样来一遍，二手房更多处于有价无市状态。

　　我一直觉得中山房价能飞起来，中介的炒作和推波助澜毋庸置疑，一条深中通道就能实现同城生活吗？但是中山近两年房价却无脑“疯涨”。还有专家说中山房价一定会达3万/平，这都不知道要放多少水，要等多少年后。

　　但此轮已经不可能再涨了，先降了再说。

　　近期石岐区、南区、西区、沙溪、东凤全线放出特价盘。

　　石岐区的美的公馆推出特价单位，首付低至16万起。

　　东升镇的君华朝阳花地推出首付仅19万起的61平米两房。

　　西区美和馨苑推出一口价单位，天誉虹悦开盘推出89-104平米单位，均价17461-19913元/平米。

　　南区恒大绿洲推出10套一口价单位，最低单价约13945元/平米。

　　三乡碧桂园天悦府也推出特惠一口价单位。

　　最为靠近深圳的火炬开发区也加入了吸客大战。福晟钱隆华府少量15800元/平米起的特价房。君华新城推出的特价单位，有中介人员表示折扣低至7折起。

　　根据合富研究院（中山）数据监测，截止到2018年9月2日，中山市住宅库存89979套，环比上升1%。其中三乡镇12428套居全市镇区住宅库存榜首，火炬开发区11058套排名第二，南朗镇9248套排名第三。
　　珠海

　　珠海也不能够俗。低首付、一口价、特价房一个也没落下。

　　位于湾仔口岸的佳兆业中心打出单价1.5万，全城最低吸客。

　　佳兆业·诚丰雅园打出首付4万起住75-99平两至三房的广告。

　　海伦堡香海里打出首付12万起享4房；

　　龙光·玖龙湖首付5万起；低首付。所谓低首付都不过是延长首付款交齐日期，事实上首付最低三成的规则没有变化。

　　广州

　　广州则是本次降价体系中最为突出的城市。各大品牌开发商集中，促销手段也类似。总价1字头，买黄埔心低总价；广州科学城大盘特价2万；

　　广钢的葛洲坝广州紫郡府也打出了一口价单位最高优惠63万的广告。而葛洲坝紫郡府此前的售价为4.8-5.1万/平，此次特价房源均价4.3万/平，优惠幅度最高的一套房源比原价便宜近64万。

　　广州核心区越秀滨海新城之前均价2万，最近也是推出了20套一口价单位，93平单位不分楼层全部卖166万，单价约1.78万/平。

　　黄埔近期也有楼盘做到了一成首付，南沙保利项目直接把原来需要100万首付降下35万，其他分期付款。增城、从化、花都的力度则是更大，中介佣金提点高。增城翡翠绿洲近期也推出30套特价单位，单价23000-24300元/平，此前售价27000元/平。

　　全国性房企方面，超级地产巨头恒大地产率先启动了全国范围的大型促销活动，优惠范围和力度都相当给力。全国536个楼盘，基础优惠89折，3个月内付清全款93折，公寓商办类产品最低还有6折优惠，与以往开发商喊喊口号不同，这些都是明码实价的在降。
　　寒冬来临，万科、恒大等地产巨头只想活下去。而你仍在拼命买房。越是寒冬漫雪飞，越要擦亮自己的眼睛，以免身心被套。

　　来源：樱桃大房子