4月楼市房价动力不足 小阳春敲响钟声！

如果说三月是楼市小阳春的开始，那么四月就是小阳春的延续。楼市房价是否有上涨趋势，要看四月的政策和成交，所以4月的行情对购房者来说至关重要。下面我分政策和数据两方面为大家做详细解读。

1、政策

四月的楼市并不平静。

首先在中央层面，发改委放开了落户限制，中央重申「房住不炒」，住建部又一次发出「预警提示」。

其次在地方层面，鹤岗房价崩溃，呼和浩特五折抢人，广州大幅放宽落户限制，深圳兴建五折安居人才房，苏州、杭州、合肥再现，整个楼市出现了「冰火两重天」的现象。

如果拆开来看，这些事件对当下的楼市的影响是「多空交加」，比较迷乱。但把整个事件串联起来，你会发现，中央和地方对于房价的态度，正在发生着历史性的转变，影响深远。

首先是放开落户限制。

4月初，发改委的重磅文件落地，全国城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件；城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

这个政策引起了网友的广泛讨论。有的说自己城市的户口不值钱了，有的说放开政策会导致资源更紧缺……我对这个政策的却有不同的想法。

因为在这之前，城市户口一直是限制人口流动的重要因素。它使大量的农民工群体受限于城市公共资源分配，很多人在城市贡献过青春后却无法长远留足，只能被迫回乡发展，这样导致了大部分城市发展后续乏力，而乡镇公共建设过度浪费，违背了城镇化建设的初衷。

如果按照旧模式继续限制人口流动，中国的城镇化率一定会失速，把拉动内需做为经济发展的主要动力也是空谈。所以此次改革是历史的必然选择。

当然，当大量人口涌入城市后，城市的房价必然会逐步夯实基础，迎来春天，但这个政策不同于人才大战，和棚改货币化般短期刺激楼市，它是长期的，也是健康的。

2、态度

其次我们看4月中央对房价的态度。

3月各地房屋成交量猛增，房价的回暖趋势明显，各地媒体大规模唱涨。然而中央却在此时一记当头棒喝，再次重申了「房住不炒」和「问责预警」。

我之前在多篇文章里讲过，一旦住建部出台了「问责预警」，就相当于把一个城市的房价列入了黑名单，严政压头，再无增长可能。

由此，我们也看出了中央对于房价调控的决心。

最后我们再把放开户口限制和「问责预警」联系起来，你会发现这是一个历史性的转变：

当下的楼市调控者已经弃用了房地产刺激经济的旧模式（即使目前经济增长乏力，也绝不再用房地产这口「夜壶」），那么为了稳增长而实施的短暂性「房地产松绑」政策，也受到了根本性的约束。

这点无论是出于对于市场的敬畏还是对城镇化发展的考量，都是值得欣慰的事。而这也意味着，小阳春再无可能成为点燃楼市大火的引子，大家可以放心了。

3、裸泳

在中央层面的限制和地方层面的挣扎下，各地在四月解答了一个问题：退潮之后，到底谁在裸泳？

例如鹤岗就是一个还没来得及穿上泳裤就被拍上沙滩上的选手，呼和浩特是赶上了大潮却一丝不挂的弄潮儿。

这类选手在中国非常多。代表了西北、东北三四五线城市的整体趋势。他们会在2019年会面临长期的「有价无市」或「横盘阴跌」。

广州是属于赶上了大潮，但明显对泳衣质量缺乏信心的城市。这种城市只能选择加速人口流入，引入新的购房需求来「平衡供给」。不然长期稳定的供给一定将仅有的需求消化，从而遭遇房价滑坡。

类似的城市有天津、西安、石家庄等等。广州属于人口吸引力较强的城市，而如石家庄这样吸引力较弱的城市，很容易遭遇衣不蔽体的尴尬场面。

深圳属于浪潮的引领者。这样的选手并不担心房价滑坡，因为地方财政对土地财政的依赖性很小，且与日俱增的有效需求在全国都是出类拔萃的。

接下来这类城市的主要目标是改善居住结构，留住人才，然后刺激经济提高居民收入，从而填实房价泡沫。唯有这样才能让城市游得更快些。

以此来看，四月各地的楼市表现又一次证明了分化时代的到来。当下人口分化，房价分化，资源分化，那种无论好坏同进退的大杂烩时代已然结束。大家在机会选择上一定要注意到这点。

4、行情

四月的数据对于楼市趋势的推理非常重要，我在上篇文章讲过，一般只有维持2-3个月成交量的连续增长，才会迎来房价的上调。所以通过对比3、4月份的成交行情，则可摸透这个城市接下来的楼市趋势。

如果4月相对3月成交滑坡，城市房价大概率涨不起来，反之亦然。

下面我摘选几个比较有代表性的城市详细分析。

首先是苏州。

苏州是今年大行情下独树一帜的佼佼者。根据贝壳数据，苏州的成交量从年后2月开始反弹，已经维持了3个月的正向增长，其中3月的成交环比高达300.4%。当然因为3月的环比反弹太夸张，4月8%的环比增长不具有参考价值。

（苏州四月成交趋势）

在此行情下，苏州业主信心增强，开始主动上调价格，逐步形成剪刀差。从下图也可以看出，苏州整体的涨价占比已经达到了64%。再加上这段时间影响，苏州接下来的房价上调的趋势还有一段时间。

（苏州四月房价调价比）

像这样的城市具有代表性的还有重庆。重庆在4月份成交了2774套二手房，维持连续三个月的正向增长。房价在缓步回暖，承接年前的起底行情。

（重庆四月成交趋势）

（重庆四月房价调价比）

接下来的代表是杭州。根据贝壳数据统计，杭州在3月开始低谷反弹，幅度甚至比苏州还要夸张，一度达到443.2%，全国增幅最大的城市。但在4月成交量却遭遇了滑坡，滑落逾19.3%。所以这次杭州行情的高跳有炒作嫌疑，接下来的楼市应该以稳为主，难现大行情。

（杭州四月成交趋势）

从业主调价情况也可以看出，2月成交量的跳涨稳定住了房价下跌趋势，涨价降价比例稳定，接下来的杭州房价应当会在3万元/平米左右微幅震荡。

（杭州四月房价调价比）

杭州的行情走势非常典型，代表着当下主流，这样的城市有一个特点，就是会在3月小阳春迎来剧烈反弹，而后于4月集体滑坡，无法维持高速增长。

这也从侧面反应了中央调控政策的有效性，但这样的城市经济动力强，是二线城市的中坚力量，房价大概率会像杭州一样横盘震荡，同样的城市还有成都、郑州、武汉、合肥、南京、青岛、西安等等。

另一类城市恐怕就没有这样的运气了。像沈阳、石家庄等城市，虽然和杭州拥有同样的成交量走势，但房价由于没有基础需求支撑开始横盘阴跌，这是由于上波行情严重透支了居民购买力，且没有新流入人口补充需求引起的。

从数据可以看出，沈阳从年后开始，成交也在跳涨，但降价占比却在不断升高，沈阳库存大，还趁着大潮炒作了一番，在今年都得到了映照。去年我记得某神带着很多人去沈阳高位炒房时，我还点评过一次。然而也没有拦住络绎不绝去沈阳炒房的人，现在被高位套牢，心里一定不是滋味。

（沈阳四月成交趋势）

（沈阳四月房价调价比）

5、购房建议

目前来看，涨房价只需要一个理由，而降房价却需要千万个理由。降价比涨价更加艰难。

夜壶2018年刚被用完，今年再拿出来用，不太现实。在顽抗经济周期和在危险边缘疯狂试探中，我们显然选择了前者，三令五申「房住不炒」正是此意。

在此情形，房价失去了大涨的主要动机，主要城市将会在小阳春后继续维持横盘阴跌或者缓慢增涨的局势，且在理性市场下，区域地段会加速分化，这是调控者最希望看到的意识形态。

在慢周期下，最受伤的还是炒房客，时间是最大的敌人，杠杆会不断侵蚀掉他们的现金流，最终导致抛盘离手。这些房子通常是性价比很高的笋盘，而你的目标正是它们。

所以我建议此时有购房需求的你，不要寄希望于房价跌到哪种地步，而是着手于如何寻找价值盘。

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