广州土地成交下降 地价溢价率增高

今年土地市场呈现一片火热迹象。机构数据显示，截至12月20日，卖地收入千亿以上的城市达7个，刷新历史纪录。但分析人士认为，明年热点城市土地市场供地力度有望加大，地价涨幅有望收窄。

苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉7城市卖地超过千亿，11个城市卖地金额同比上涨超过100%。

从全国卖地最多的50个城市看，合计土地出让金达2.452万亿，同比上涨35%。不过，成交面积没有上涨，50个城市合计成交11.22亿平米，少于去年同期的11.922亿平米。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地成交幅数从365降至214，但溢价率从36%升至76%。

业内专家表示，今年楼市销售额创历史天量，房企在土地拍卖中资金充裕。由于土地和房企自身战略发展等原因，热点城市土地价格不断攀升。房企不断在土拍市场创出新纪录，多地土拍刷新区域纪录。因此，部分城市的卖地金额也创出了历史新高。

业内人士认为，明年供地力度会加大，尤其是加大普通住宅的供地，成为一二线城市需要积极去做的内容，预计土地交易价格会有所上升，但上升幅度预计弱于2016年。

长期来看，人口仍然是在向大城市流入，但大城市的土地面积是有限的。北上广深一线城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。根据这点，预期明年一线城市和部分二线城市的供地会有所增长，地价增速会放缓。

尽管主要城市目前出台了严厉的调控政策打压需求，同时一再出台严苛的竞地规则，但从一二三线代表城市的库存去化周期来看，一线去化周期是13个月，二线是10个月，一线二线去化周期仍居于偏紧区间，三线则是18个月，面临库存压力，传导至土地端则开发商将仍然面临补库存的需求。因此，整体看将继续呈现“热度不变、区域分化、溢价降低”的局面。

一二线城市可能仍无法阻挡房企的拿地热情。考虑到2017年调控政策可能对房企资金端的影响，在资金面受压的情况下，部分城市的土地溢价可能会有所降低，参与拍地的主要是逆周期调节做得好，资金充裕的企业。

后续将围绕三条线走，即“一抓二紧三补充”。“抓”主要体现抓供应和促结构调整，尤其是今年出台限购政策的城市更是如此。“紧”主要是对一些拿地资金不规范的房企，适当提高购地门槛，同时对于一些闲置用地过多的城市，采取收紧的态度。“补充”主要体现在对于一些2017年重点发展的领域，类似自持或租赁型公寓项目采取更多的政策配套和资金配套等。