后违约时代：强制过户判决生效后，业主是否还有权解除合同？
——法院判决继续履行合同，买家未能依判决付款达到解约期限，业主是否有权另案起诉解约
文｜深圳（信荣）二手房律师团队张茂荣律师
缘起：
2015年业主违约潮，很多买家起诉继续履行合同（俗称“强制过户”诉讼），鉴于一次性付款是判决履行合同的前提，为得到房子，无论是否有能力，买家都放弃按揭，承诺一次性付款，法院在不存在其他履行障碍的情况下，基本判决业主继续履行，同时判决买家限期一次性付款。
其后，出现了判决生效后买家无力或迟延付款的情况，深圳（信荣）二手房律师团队就接到不止一位败诉业主咨询：或急需过户给买家腾出购房资格购买其他房屋，或询问可否再解除合同追究买家违约责任。
如今，2015年“3.30”政策已过去近2年时间，业主违约诉讼基本进入收尾执行阶段，后违约时代，此问题必须解决。
观点争锋：不可以VS可以
深圳（信荣）二手房律师团队认为，2015年之前深圳法院很少有二手房买卖合同继续履行的判决（本团队最早在2006年成功代理过，见下图），对于判决买家一次性付款，买家无力或者迟延付款再度引发纠纷的处理，本团队尚未见到司法判例，实践中存在两种截然相反的观点：
第一种观点认为：生效判决具有既判力，既然已经判决买卖双方继续履行合同办理过户手续了，除非双方达成执行和解放弃履行，否则业主有义务履行，即便买家无力或迟延支付购房款，业主也只能根据生效判决申请法院强制买家付款，而不能再根据合同约定要求解除合同追究买家根本违约的违约责任。
第二种观点认为：生效判决买卖双方继续履行合同，而继续履行的合同中包含了解约条款，即合同约定或法律规定的解约条件不但仍然合法有效，而且已被生效判决所确认，买家无力或迟延支付购房款达到合同约定的解约时限或法律规定的情形，业主解除合同也是在履行生效判决，完全可以另案起诉要求解除合同追究买家违约责任。
（早在十余年前本团队代理过的“强制过户”案件，2015年业主认为法院是基于买家维权压力做出继续履行判决的说法是错误的）
信荣观点：判项差异性对另案解约权存在影响
深圳（信荣）二手房律师团队更倾向于第二种观点，并认为两种观点的分歧在于如何理解生效判决中“继续履行合同”的含义，即：生效判决所确认的继续履行合同是否包含了合同中的解约条款。就此，深圳不同法院生效判决判项的不同对业主是否享有解约权可能存在影响：
1、福法：个案判决买家逾期付款业主有权解约
本团队代理的深圳市福田区人民法院某7份继续履行判决中，同时判决了买家未在2个月内申请执行，或未按指定期限付清剩余款项，判决内容不再执行，业主有权另行主张解除合同（见上图）。
该判决限定买家2个月内必须申请执行因与《民事诉讼法》规定的2年时限冲突值得商榷，但买家未按判决付款，业主有权另案起诉解除合同的判项明确具体，如买家无力或迟延付款，业主是有权解约并追究买家违约责任的。
2、龙法：明确判决“本判决未尽事宜，双方按买卖合同约定履行”。
不同于其他大部分法院，深圳市龙岗区人民法院判决买卖双方继续履行合同，同时判决未决事宜双方按合同约定履行（见上图），而合同包含了解约条款，本团队认为在此情况下，如买家逾期支付购房款达到合同约定的解除合同时限，业主有权解除合同追究买家的违约责任。
3、其他法院：未明晰判决继续履行合同是否包含合同解约条款。
很多法院并没有像福法和龙法这样明晰判决继续履行合同是否包含合同中的解约条款，如买家长期不能付款，业主是否有权另案起诉解除合同存在争议（如上图）。
本团队认为：见仁见智、各说各解、存在不同解释的情况下，按照法律的“公平正义原则”和“诚实信用原则”解释，应当赋予业主解约权，因为如果按第一种观点，只赋予业主申请法院强制执行买家购房款的权利，不赋予业主解约权，将导致买家无支付能力使得判决长期得不到执行，业主长期无法购买其他房屋的情况（房屋在业主名下占用业主购房资格），该结果明显于业主不公平，且买家作为发起诉讼的原告一方，在胜诉后又不能按承诺履行判决本身有失诚信。赋予业主解约权不但符合法律追求社会公平正义的终极目标，惩治失信，而且有利于尽快定纷止争。
信荣律师提醒：
1、不得不说，个案法官自由裁量权巨大，生效判决未释明的情况下，业主的解约权能否被支持，不同法官可能也存在理解不一致的情况，在深圳中院没有统一意见之前，包括本团队在内的任何法律工作者的解答都只是一家之言；
2、2015年“3.30”后至今，深圳房价普遍翻倍暴涨，如业主另案起诉解约索赔被支持，买家将损失惨重，建议买家不要迟延付款以免引发案中案，进入后违约纷争。
