楼市集体加息：三道红线落地不到位？

　　楼市正在迎来一波“加息”潮。

　　以深圳为例，加息后首套房贷款利率为5.10%，假如商业贷款500万，贷款30年，月供是27147.5元，比“加息”前增加459元，买房利息需要多支付16.5万元。

　　虽然这是一笔不小的额度，但相对于高昂的房价，区区十几万显然不足以撼动购房者的实力，不过，跟股票市场相似，楼市也是情绪市，“加息”的信号意义显然更强。

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　　楼市进入“加息”频道

　　5月20日公布的5年期以上LPR仍然为4.65%，连续13个月未变，但通过上调基点的方式，多个城市悄然迎来“加息”潮。

　　先是广州，四大国有银行广州辖区内网点宣布4月28日调整房贷利率，首套房贷利率上调10个BP至5.4%，二套房上调15个BP至5.6%，这是广州今年以来的第三次调整。

　　农业银行(601288,股吧)广州分行对房贷进一步收紧：对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成（以上优质客户除外）。

　　随后，建行深圳分行上调了房贷利率，首套房贷上调15BP至5.1%、二套房贷上调35BP至5.6%。工、农、中、交四大行深圳分行也于近日上调房贷利率，股份行中，招行深圳分行也已上调，上调标准均与建行一致。

　　这场“加息”潮不断蔓延，并从粤港澳逐渐延伸至长三角等地，宁波、杭州等地多家银行房贷利率也有所上调。贝壳研究院数据显示，5月72城主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.73%，均较4月提高6个基点。

　　融360通过对全国42个重点城市703家银行分支机构房贷利率的监测数据也显示，2021年5月全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

　　正如上文提到的广州和深圳，在这一轮“加息”潮中，粤港澳大湾区的房贷利率上涨幅度最大，其次是中原地区和关中平原。

　　来看贝壳的一组数据，粤港澳大湾区5月首套利率上涨21BP，二套利率上涨26BP，居各城市群之首，其中，惠州、中山、珠海三个城市调整幅度均超20BP，惠州二套利率更是上调70BP，成为全国房贷利率上涨最快的城市。

5月房贷利率上调的城市情况

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　　“加息”背后的房价上涨压力

　　对于本轮“加息”的原因，还是比较复杂。

　　其实，年初就有“加息”的声音，这主要与去年底的央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有关，该政策对房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比提出管理要求。

　　简单说，银行限制流向房地产的资金，势必会导致资金额度供给的收紧，很容易拉升房地产开发贷款和按揭贷款利率，比如，对于深圳“加息”，银行内部人士透露，这主要与银行自身贷款业务调整有关。

　　房贷利率还受到经济因素的影响，从趋势上看，通胀预期升温，货币政策边际收紧，如是金融研究院院长管清友认为，楼市成交高热度的城市、信贷额度紧张的银行可通过增加加点数上调房贷利率。

　　尤其，今年以来，房价涨幅有显著的加速趋势。社科院数据显示，今年3月纬房核心指数的环比涨幅高达2.49%，为2018年以来房价涨速最高值，虽然4月房价环比涨幅已经迅速降至0.77%，但涨速仍相对较高。

　　那些热度高的城市无疑首当其冲。根据4月的统计局数据，不考虑中山、东莞、苏州等未列入统计的城市，上调贷款利率的城市大部分都是房价上涨的城市，尤其是广州、深圳、徐州等城市，房价同比涨幅均超过10%，银川、杭州、惠州等城市也涨了5%以上。

4月部分“加息”城市的二手住宅销售价格指数

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉看来，LPR执行“一城一策”是对整体调控政策的补充与完善，即调控力度不大，同时有的热点城市不积极提高调控的力度，就需要金融政策的补充。同时，这也是金融主体责任的表现，在适时根据楼市运行情况，房贷占比变化，是否挤压了中小微的贷款等指标观察，调整房贷利率。

　　此外，李宇嘉认为，三道红线效果不佳，需要通过额度控制、利率提高来夯实金融调控的效果。根据一季度财报数据，三道红线存在操作空间，净负债率、现金短债比有粉饰的空间，通过合营联营企业、明股实债、供应链资产证券化产品等，负债可以出表，这两个指标就达标了，融资空间就出来了。

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　　房价上涨预期能否被浇灭？

　　很难做出判断，楼市是否真的降温，其实当前不必急于回答。

　　近年来，楼市越来越变成一个博弈场，政策调控和市场热度之间反复拉扯，有时候，市场赢了，有时候，政策作用更明显。但从当前的状态看，“加息”趋势大概率会持续一段时间。

　　一方面，未来国内货币政策将注重结构性调整，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力，贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，房贷利率继续上调，带动市场量价进一步调整。

　　另一方面，未来房价涨上的压力依然很大，比如，众多高溢价地块集中入市，会直接拉动房价上涨，90度此前粗略计算过，北京成交的地块如果按照最高限价销售，主流房价涨幅将达30%。

　　还有一条不容忽视的消息，那就是房地产税，今年以来，房地产税被频繁提及，这可能是开征的信号，按照现在的判断，房地产税会从热点城市开始，一旦开征，将会重塑房地产市场的逻辑，对降温更是会立竿见影。

　　年初以来，房地产调控政策不断升级，不断加码，在这种情况下，还去追问房价能涨多少，可能没有太多意义，因为，房价涨幅最终还要看政策的强度。

　　可以确定的是，在房地产结构性机会周期当中，政策大概率还会继续加码，房地产市场越来越被圈在一个很小的范围里，个人认为，从这点看，其投资风险也会不断加剧。