两会建言丨建议进一步加大对刚需和改善需求的信贷支持力度

　　2021年以来到2022年一季度，中国房地产市场经历了从2021年上半年热度较高到下半年深度调整的转变，9月底以来，中央及各部委首次提出“两个维护”并连续释放维稳信号。年底，中央经济工作会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年一季度，行业信心尚未出现明显改观，购房者置业情绪不高，企业资金压力影响下投资积极性偏弱，金融机构投资谨慎，房地产上下游资金链尚未畅通，房地产行业良性循环仍面临较多阻碍，不利于经济的稳定发展。 建议如下：

　　一、进一步加大对刚需和改善需求的信贷支持力度，促进需求恢复，稳定市场预期

　　建议进一步贯彻落实中央经济工作会议中提到的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，加大对刚需和改善人群的信贷支持力度。尽管近期按揭额度提升、放款时间缩短、贷款利率下行等政策均对合理住房需求的正常释放带来支撑，但整体效果尚不明显。相比而言，降低首付比例对需求端的影响更为直接，既包括对首套房/二套房首付比例的直接调节，也包括对部分城市二套住房的认定标准的间接调节。建议地方因城施策降首付，在坚持“房住不炒”定位下，促进居民合理住房需求的积极释放。

　　此外，中央可结合人口政策，研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策，针对不同家庭设定差异化首付比例，根据生孩数量适度调整；地方可结合人才政策，除给予住房补贴外，在人才住房信贷政策方面做出调整，如给予高层次人才专项贷款支持、降低人才购房的首付比例等。

　　二、进一步加大对房地产开发企业的资金支持力度，畅通上下游产业资金链，稳定企业信心

　　第一，建议在加大对国央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持。今年以来，企业融资端略有改善，但发债企业多以央企、国企为主，而除少数国央企外，国企运营效率普遍低于民企、开发建设能力偏弱，民企仍是行业重要参与者，因此政策需对更多民营企业的合理资金需求予以适当支持，如鼓励民企偿还海外债并对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。

　　第二，建议地方灵活制定监管规则，维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。

　　三、进一步深化土地供给侧改革，持续优化集中供地，促进行业长期健康发展

　　2021年下半年，土地市场明显降温，这与参拍门槛提高、地块条件严苛、初始地价攀升等因素密切相关。重点城市一年三次集中供地对企业短期资金实力及地块研判能力要求较高，企业资金压力下，拿地意愿和能力均下降。热点城市住宅用地成交规模下滑，部分地块被地方城投公司获得，短期影响商品住宅的供应量，中长期或将在一定程度上对行业平稳健康发展产生影响。因此，建议适度增加重点城市集中供地次数，因城施策优化土拍规则，继续坚持由“降地价”向“降实际地价”转变，并适当降低企业拿地门槛，激发企业拿地意愿，以点带面提升市场信心。

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