深圳加强限购：非深户口买房需缴社保5年

深圳楼市调控来了!深圳政府在线10月4日晚发布楼市调控政策，简言之：户型恢复90/70;非深户社保3改5;贷款认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷5成，二套7成;限价不得超备案价!

各区人民政府，市政府直属各单位：

经市政府同意，现将市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请认真贯彻执行。

市政府办公厅

2016年10月4日

附：关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施

市规划国土委 市市场和质量监管委 市公安局

市住房建设局 市地税局 市金融办 市网信办

为贯彻落实国家房地产市场调控要求，增加住房供应，规范市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：

一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给

加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务;通过优先选址、加快供地节奏，加大原特区外住房用地供应力度;提高土地开发强度，盘活各类存量土地，加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度，加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设，多渠道增加住房供应，满足人民群众的居住需求。

二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管

“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

提高竞买商品住房用地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前，承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。

金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源，税务部门严查偷税漏税行为，对存在违法违规的企业和个人以及金融机构，依法依规严厉处罚。

三、调整住房户型结构，增加普通住房供应

增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理

房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。

对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为;对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。

六、进一步完善差别化住房信贷政策

根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。

七、严厉查处房地产市场违法违规行为

房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源;开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。

各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光;对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。

八、加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度

加强组织领导，建立由市规划国土委牵头，市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施，加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。

专家解读：

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：对于本次深八条，宋丁表示，这是深圳有史以来最严厉的限购政策。他表示，深圳325新政调控后，虽然楼市有所降温，但市场上仍存在一定的炒作情绪。其次，本次国庆节期间有13座城市统一加入限购，这是政府高层有意识为热点楼市降温。此外，本次限购力度特别大，前七条政策干货满满，除了恢复以前常规政策外，公安部门也首次加入其中，恶意炒房升级为司法行为。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉：从9月30号到10月4号，全国一共有14个城市出台了楼市限购政策，政策的密集出台表明了目前部分热点城市房价暴涨所造成的金融风险已经对实体经济造成了冲击，国家贯彻因城施策的方针，在去库存的同时，降低热点城市的楼市风险。、对于此次深圳限购措施的出台，李宇嘉认为，主要是用来控制投资客的投机性需求。经过去年深圳的楼市疯狂，在现在低成本利率的环境下，投资性购房的可操作性强，再加上深圳的年轻人口比例占60%-70%，远高于北上广其他一线城市，像离婚购房这样的情况也很多。可以说，投资性购房是导致深圳房价居高不下的"罪魁祸首"。这次的限购政策中规定，户籍单身人士限购一套房，是针对深圳楼市的特点“对症下药”。李宇嘉表示，这次限购政策的效果主要将会体现在新房成交量的下降上。新房成交量只要连续下降3个月，房价就会相应下跌，他预测，未来新房价格将稳定在5.5万/平，二手房房价将有15%跌幅。

美联物业物业全国研究中心经理何倩茹：深圳楼市在“金九银十”本来处于缓慢回暖的趋势，在楼市新政出台后，可能会掉头往下，新政对投资客打击较大，对刚需购房者影响较小，社保可以慢慢缴，但是以后投资购房会很困难。

深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫：此次深圳限购政策，和之差不多，没有很大的影响。其实不出政策的话，2016年到2017年深圳属于调整期，成交量在年初就开始下跌了。新政出台后，未来的楼市需求会有所收缩，房价虽然不会像之前那样涨太快，但一路还是会走高，投资客在今年初已经看空，开始抛盘，所以对他们影响不是很大，影响最大的是对换房族以及实力不强的投机分子。此外，深圳此次限购政策会在一定程度上增加东莞惠州等临深片区的楼市需求量，近期多个城市楼市限购，鉴于政治压力，东莞有可能会出现限购等一些收紧政策。

深圳房地产律师张茂荣：深圳目前楼市平稳，本没有出台调控政策的必要，但目前全国范围内重启限购，这应当是国家层面的总体调控思路。他指出，深圳这次出台的政策对楼市是一次重创，成交量将会下降，价格也将回落，楼市将进入冰冻期。2010年限购后，深圳用5年时间才消化完，这次没有2-3年是无法好转的。非深户社保需满5年，深户单身人士限购一套，认房又认贷，这些政策将会让一部分人失去购房资格，一部分人无力承担增加的首付，也从根本上封闭了以离婚买房规避限购政策的途径，此外，投资客借指标买房难度也将加大，因为被借指标的人可能害怕后期无法再以三成首付买房而放弃借出指标，如此一来，投资客也将受到打击。成交量必然会下降，但价格会下跌多少，要看各个片区的情况，毕竟各个区的抗跌性不一样。另外，他指出，此前处于官司中的一部分要求强制过户的购房者又将面临325新政的尴尬，再次因本次新政失去购房资格。他建议，对于新政前已经签约但因诉讼而暂未过户的人，应当审核购房者在签约时有没有购房资格，而不是审核现在有没有购房资格。

杨红旭：相比北京新政，深圳购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，拥有1套住房，再次购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。也就是说：在首套房方面，深圳比北京略宽松;在二套房方面，深圳比北京略紧。接下去，深圳房价怎么走?其实自今年3月之后，深圳真实房价(同质二手房)总体呈横盘状态(不同板块涨跌有别)，未来半年内将趋于下跌。老杨重申对于深圳楼市的红色预警!但也提示大家，从当前至未来一两年，卖房的朋友，想要把价格卖到3月前后的高点(3月老杨发布橙色预警，5日升级为红色预警)，将非常困难。

严跃进：深圳此处收紧限购，从外地人社保缴纳三年提高到五年，体现了严厉管控的模式，或打乱部分购房者购房策略，为近期最严厉政策，使得外地人购房门槛提高。其他政策核心内容在于三点。第一是增加土地供应，以积极补库存。第二是改进供应结构，重提90/70户型政策。第三是打击土地资产泡沫，高价地配建保障房的约束将提高拿地成本。而对于公寓市场，严跃进表示随着政策打压住宅市场，商务公寓成交量价将会得到明显提升，不过，他表示，未来不排除深圳市政府会出台政策打压公寓。