第四轮调控来袭，二线城市买房注意这几件事

早在2011年的时候，我就开始关心二线城市房产。当时曾深入调研了重庆、杭州等地，但觉得机会还不成熟，没有下手。放弃的一大原因是，二线城市资源导入不够，产业、人口、资金流入速度远远比不上一线。很庆幸做对了选择，也躲过了二线楼市五年不涨。

七年过去了。一线还是二线城市的选择又放在面前。这一次我对二线城市更加乐观一些。国家人口导入的政策出现了重大变化，北京、上海主动赶人，而二线城市在人口引入方面，简直是把一线按在地板上揍。每年几十万新增人口，这些以前只会出现北京、上海的数字，轻而易举地被二线实现了。

2016年，是二线楼市崛起的元年。从这一年开始，二线城市里的合肥、燕郊、杭州等地，涨幅先后超过北京、上海，虽然价格回调凶猛，但升势依然创下历史记录。一线负责打开房价的天花板，二线房价在一线的掩护下闷声大发财。

无论是自住刚需还是分仓投资，二线城市已经是买房人不能忽视的市场。

二线房产

我线下分享会曾多次讲过，一线城市有非常大的确定性，一线买房赚钱的把握很大。更多的富人，更少的供地，楼市头部效应。只要楼市对冲通胀的认知还在，一线肯定是要涨的。但一线的短板也很明显，过于严格的限购、过高的单价和总价，这些都注定了一线的长线涨幅有限。

而二线城市有更多的机会，抛开二线种种不足，二线城市平均2万到3万的单价，暗示着二线城市的路还很长。1000万在上海只能买150平左右，在二线就能买到500平，同样都是每平涨1万，收益上二线房产可以多赚350万。目前二线的限购、限贷政策越发严格，这样的多套操作无法实现。但是也就在二年前，二线是不限购的，轻松买入多套。我相信，未来再过二、三年，这样的机会还会到来。无论是人口引入，还是楼市稳定，二线城市都有放松调控的需要。2011年那一轮调控，到2014年全国所有的二线城市，除了三亚，都取消了限购。

一线城市的打法主要靠灵活的融资安排，而二线城市则依靠更多规模，就是靠面积堆出来的。

四轮调控

这一次的牛市到目前已经迎来了四轮调控。第一轮调控是上海325限购升级之后，二线城市纷纷跟进限购，厦门、杭州、天津、西安等城市重启限购，但实际上限购并不是很严格，很多地方都留了补交社保的口子。第二轮是2017年3月，南京、杭州、成都、厦门限购升级，限购年份延长，叠加限贷，需求顿时熄火。但是由于杭州、长沙、成都等地尚处于上涨的主升浪之中，限购限贷作用慢慢失效。接着是第三轮调控，2017年9月开始，各地出台限售，这个创新性的调控手段，第一次出现在公众视野中。彼时大部分城市限售2年。

第四轮调控出台时，其实有些猝不及防。2018年3月，全国大部分二线城市热度已经消退之时，杭州、海南、西安调控升级，再度绷紧大家的神经。出现四轮调控的原因是，各个城市的上涨周期先后不同，而地方政府根据当地楼市的热度会主动加码调控。第四轮调控的城市，都是前期限价紧张，摇号卖房。可是动则100万以上的差价，让买房人运用各种迂回手段，规避限购摇号买房。成都、西安、杭州、长沙都出现了排长队的情况。说好的刚需买房，也没法兑现。好政策，反而害了人。只能继续打补丁了。所以除了延长限购时间之外，这两天又出来几个政策新玩法。

政策变化

一、禁止公司买房。

西安、杭州、长沙都出台了这个政策。出这个政策的原因是，在上海、在杭州都出现了公司参与摇号买房的情况。一个人只能摇一次号，但一个人可以注册无数个公司参与摇号，而且还就这么中了。

对于公司买房这招，我是嗤之以鼻的。公司买房，税负成本极大。除了要多交公司所得税、房产税，最可怕的是缴纳土地增值税，这个土地增值税的税率夸张到你不想卖房，最高可达到盈利的60%。100万买进，300万卖出，200万利润部分只能拿80万！这还没算其他税种了。所以拿公司买房，基本是不会卖房了。有一种做法是卖公司股份，但是这样的玩法，接盘人必须愿意是用公司持有，势必减少买家，也会影响卖出价格。所以公司买房，后患无穷。禁止公司买房，只是表面上影响，对买家整体无影响。

二、限制离婚购房

长沙政策里，离婚2年内，住房套数按离异前家庭计算。成都也有类似政策。

这对天生自带6张房票的土著家庭，是巨大打击，硬生生地拿走3张房票。这么一搞的话，基本堵住了离婚买房的道路，当地离婚率会大降。

三、限制新落户购房

长沙和成都的政策里需要新落户满1年才能购房。这打断了通过老人和新移民落户的套路。之前我曾经咨询过长沙当地的朋友，他反馈说，长沙限购控制的非常严格，只有落户这一条路。买二手房交易完成后，如果房地产交易中心发现买家没有购房资格，会终止交易，甚至将房产还原给房东。现在，新落户的路也堵住了。之前存量交易未完成的，一定会有更多法律纠纷。

这三项政策属于创新玩法，预计后面很快会普及到全国。

四、限售

真正对买房人有重大杀伤力的是长沙把限售拉长到4年。限售我之前文章《楼市限售的真相》析过，限售是把交易冻结住，锁定价格的同时，也锁定住供给，市场上可以买卖的房子一套套变少，没有交易了，自然也没有上涨了。

但是对买房人来说，最重要的就是买卖流动性，及时将房产变现的能力。有了流动性，就可以做抵押，或者急售卖出小房子换取现金续命。一般情况下，2年的限售是大家能接受的，因为房产不满2年本身就要交全额增值税，大部分买房人都是满2年后才交易的。可是如果房产限售4年的话，意味着这4年里不能抵押，不能售出，4年的时间太长了，长期失去流动性，势必会影响房产持有价值。说极端点，如果限售70年，就和买一套不能转让的公租房差不多了。而70年产权里，最有价值的回报率就在前几年。锁定了流动性，拿走了房产变现能力。

我最近担心的就是限售延长普及到更多二线城市，而这个趋势看来会持续下去。二线城市买房人要做好持久战的准备。

五、棚改

棚改货币化收紧的事情，也得到了国开行的辟谣。棚改货币化，指的是拆迁货币安置。近三年来，每年棚改500多万套房产，国开行放出了天量资金支持棚改。这些资金转化为二、三、四线的购买力，主要是在三、四线。三、四线这波牛市的涨幅，除了城市轮动的原因外，有很大一部分原因是来自于棚改带来大量资金，刺激了三、四线去库存。虽然棚改货币化不会一刀切的关掉，但是随着去库存已经基本到位，未来棚改会慢慢回归到实物安置的方向中来。我本就不看好没有人口流入的三、四线城市，缺少了棚改，等于再减少一批接盘侠，建议大家彻底放弃三、四线楼市。

当下的建议

从大环境来看，我们还处于长期货币宽松的过程中，由于人口老龄化和科技创新不足，经济内生增长动力不足，我国是需要长期的货币刺激，以增长经济保持活力。这是宏观的大趋势。

但是也要看到短期的紧缩信贷是存在的。因为所有的金融危机都来自于债务危机，这一轮房产牛市，房价涨了太快，老百姓借了太多钱去买房子，如果房价大跌，势必会引起银行坏账等一连串的债务危机。所以只要楼市还有热度，国家对楼市的调控一定是不停地加政策，直到按住房价为止。比如上海、北京房价平稳了一年多，就没有增量政策出台，现在出政策的都是还在涨的二线城市。

当然如果楼市过冷，也会放开调控，这是后话了。

而当前不太有利的是，绝大部分二线城市都已经走过一轮牛市的主升浪，这在前两天文章《下一个抄底机会在哪里？牛市尾声的城市选择建议》，我已经说过。目前房价相对较低，还能有上涨空间的是重庆、长沙、无锡、郑州。有兴趣的朋友，可以看一下，观观为大家准备的二线城市房价比较。不同于宏观房价指数，我们的数据采集标杆楼盘二手挂牌价格，真实有效。

之所以选择重庆、长沙、无锡、郑州这四个城市的原因是能级较高，核心区房价都在2万以下，人口基数较高。其中长沙的基本面是最好的，我比较了杭州、南京、沈阳、无锡、郑州、重庆的近年来供地情况，长沙的供地是在不停紧缩，而且楼板价一路走高。我在后台准备供地数据，大家有兴趣的可以关注魔都财观，后台回复“供地06”下载。但是长沙出台了如此严格的政策之后，买入长沙变得不再可能。这也是我们目前比较纠结的地方，看好买入的潜在城市，随时都可能出台政策。

2018年注定是比较纠结的一年，买房难度明显大于前二年。为了确保安全性，我们一方面只能尽可能买低房价的城市，另一方面也要做好随时被加限售的准备，备足3到4年月供资金，保证流动性充足。尽可能聚焦某个城市，看准了再下手。我会在二线重点城市里找单价2万以下的板块，足够的低单价，既是安全边际，也是未来的利润保障。二线城市总价不高，3到4年的月供应该也是可以备足的。从第四轮调控加大力度来看，买入二线越来越像是一场持久战。因为限购、限售的关系，二线城市更好的收益，需要更多时间才能兑现。