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十年炒房史:从围攻售楼处到争当房奴

2018年07月19日来源:房屋屋行业动态责任编辑:huangqitong

文|凯风

2008年,世界风雨飘摇,中国楼市也不例外。
 

这一年的杭州,首度上演业主围攻售楼处。万科某楼盘在杭州率先降价,引发老业主不满,上百业主转而集聚售楼处,要求退房。有业主哭诉:“从没想过房价也会跌这么惨”。
 

十年过去,天翻地覆。
 

2018年的今天,无论在杭州,还是三四线城镇,“万人抢房”在大江南北轮番上演。上至98岁的老奶奶,下至12岁的儿童,所有人争先恐后,唯恐当不上“房奴”。
 

这十年,从围攻售楼处到争当房奴,全民炒房时代终于到来。


 

1“房奴”的诞生
 

十年过去,“房奴”终于成了令人艳羡的阶层。
 

2007年8月,教育部公布171个汉语新词,其中“房奴”赫然在列。不久后,“房奴”被收入《现代汉语词典》,与其同步进入词典的,还有给力、雷人、宅男等词汇。
 

在当时,“房奴”还是个不怎么让人愉悦的词语。充斥于媒体报章之上的,要么是对“房奴”这一阶层存在的否认,要么是对“房奴”现象的唏嘘哀叹。当时有官员就明确表示:将贷款买房人比作房奴不客观。有媒体发起热门话题,讨论究竟存不存在房奴。还有人发出呼吁,请给房奴们一点呵护。

总而言之,社会对于“房奴”,还是莫衷一是,各说各话。

这一年,火遍大江南北的电视剧是《奋斗》,由佟大为、马伊琍、文章、李小璐、王珞丹主演。谁也没想到,几年过后,他们中有一半人陷入舆论漩涡。在《奋斗》一剧里,年轻人的迷茫、叛逆与情感纠葛还是主流,其间掺杂着事业奋斗和励志打拼。虽然从现在看三观存在不少问题,但在当时仍不失为正能量影视剧的代表。
 

在这部剧里,房子还没有多大分量。
 

从1998年到2007年,住房市场化改革已经进行将近十年。房价虽然一路上涨,但当时的经济可谓一骑绝尘,居民收入不断提升,城镇化也在稳步推进,房价的基本面一路向好。金融危机没有发生,全民焦虑尚未到来,就连媒体还有余暇讨论“究竟存不存在房奴”。
 

然而,这一切即将发生变化。
 

2四万亿的洗礼
 

炒房情绪的第一次大爆发,来自于2009年的大水漫灌。
 

2008年,全球金融危机爆发,中国受到波及,楼市一度哀鸿遍野。在杭州、深圳等地,打砸售楼处的声音此起彼伏,“要求退房”成为降价盘老业主的普遍心声。一到2009年,情况就天翻地覆。面对下行趋势,旨在扩大内需、刺激经济的“四万亿计划”横空出世:货币环境空前宽松,政策刺激空前庞大,楼市同样空前火热。

客观而言,短期内,四万亿带动中国经济的迅速反弹,避免经济危机的进一步恶化。然而,信贷资金向房地产业、地方融资平台和过剩产能行业的涌入,带来了房价暴涨、地方债务危机和产能过剩的新问题,这是后话。
 

这一年,全国住房均价上涨25%,是1998年住房市场化改革以来最高的一年。北上广深四大一线城市,涨幅均在50%以上。
 

房价暴涨改变信念。
 

温州炒房团率先抄底。2009年年初,温州游资杀入上海。仅仅5月份,温州民间资本便在上海楼市“砸”下13.42亿元,买走732套房源,一时风头无两。
 

同样,就在前一年还在围攻售楼处的退房大军,这一年又蜂拥加入抢房大军。
 

楼市一片火热。2010年,北京率先出台限购政策,这是限购第一次登上历史舞台。
 

3温州炒房团沉浮录
 

2009年的上海,并非温州炒房团第一次亮相。早在2001年8月,一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套。从此之后,温州炒房团声名传播于大江南北。从此,每一次房价大暴涨中,总有温州炒房团的身影。以至于连小城市的开发商,都灵机一动,雇人作托,假扮温州炒房团,试图借此抬升楼盘热度,进而搅热当地楼市。
 

炒房气氛前所未有,温州楼市更是首当其冲。

数据显示,2010年前后,温州有89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷,其市场规模达到1100亿元,相当于温州全市银行贷款总额的1/5。这些民间借贷资金,只有35%进了实业,其他都用于资金拆借与炒房。
 

当时,温州房价一度超过上海与广州,成为仅次于北京深圳之外的存在。

然而,2015年以来,楼市开启新一轮上涨。人们突然发现,一向高调的温州炒房团,突然销声匿迹,不见了身影。到底发生了什么?
 

这要从2011年说起。

当年,随着银根收缩,调控趋紧,加上温州产业空心化严重,实体经济不振,不少企业资金链断裂,一时间,“老板跑路”成为温州企业的常态。后来在街头门店广为传播的“江南皮革厂老板黄鹤”,就是其中一员。
 

温州民间借贷危机由此爆发,企业资金链断裂,众多小工厂跑路,引发踩踏效应,一时哀鸿遍野。
 

民间借贷就像是一个套环,一环套一环。无数企业和个人牵扯其中,只要有一个环节断裂,整个多米诺骨牌形成连锁反应,进而形成普遍踩踏,房价应声而落,一蹶不振。
 

因为民间借贷危机导致楼市泡沫破裂,这在住房市场化之后还是第一遭,温州就此成为楼市泡沫的缩影。
 

到2015年6月,温州房价已经连续38个月环比下跌,均价从最高点的接近3万元跌到最低点的1万多元,近乎腰斩。
 

直到2016年底,在涨价去库存和棚改货币化的助推之下,温州房价才开始艰难复苏,整体涨幅落后于全国。
 
 

4又一次刺激
 

有因就有果。
 

2009年的四万亿大水漫灌,虽然止住了经济下滑的趋势,但大投资带来的问题,在5年之后一一应验。2014年,中国经济再度面临下行危机。房地产高库存、地方债务问题和落后产业产能问题集中爆发。面对困境,有关部门再一次赤膊上阵,托底救市。

政策面、货币面、信贷面全面宽松,涨价去库存叠加棚改货币化,货币之水四溢,从一二线到三四线城市,无论经济基本面好坏,房价全面复苏,进而大涨,再至暴涨,全面抢房潮由此开启。

这一过程,凯风君在《四年楼市大复盘:谁制造了这一轮房价暴涨?》一文中曾有详细复盘。在这里,仅概述其过程。
 

第一步,政策面全面宽松。一是取消限购,到2014年底,除北上广深外,其他40多个城市全部取消限购。二是330新政。2015年330新政,政策开启宽松步伐:首套首付降至2成,二套房首付降至4成,免征营业税年限从5年降至2年。

第二步,货币面全面宽松。2015年,央行就连续五次降准降息,商业贷款利率降至10年来最低值,货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。

第三步,去库存开启。2016年,房地产去库存被列为五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等层面,刺激楼市。
 

第四步,2016年开始,棚改货币化上阵。棚改货币化,究其实质,就是面向三四线城市的定向放水,通过PSL贷款等方式,为三四线的楼市提供了源源不断的流动性。大拆大建大补贴之下,三四线城市迅速反弹。
 

这一次的刺激力度,虽然不同于2009年的四万亿大水漫灌,但其对房价和全民情绪的影响,却有过之而无不及。
 

5全民炒房时代到来
 

从2015年开启的这一轮暴涨,带来了几乎全部城市房价翻番的结果,再度创造了住房市场化改革以来的新纪录。
 

任何一个人,如果看到房价两年一翻倍,甚至一天一个价,恐怕都很难淡定。辛勤打拼十年,积蓄还比不上一间房子一年的增值收益。如此悬殊的对比,让无数人义无反顾地投身于购房大军。
 

在这样的现实里,问题已经不是愿不愿意当房奴,而是还有没有资格成为房奴。
 

关于炒房时代的全民心态,在刘鹤主编的《两次全球大危机的比较研究》一书中,有着极其惊到的描述:
 

大众心理都处于极端的投机状态,不断提出使自己相信可以一夜致富的理由。两次危机前的产业神话和收入分配的巨大差距,往往导致资本主义制度下的社会心理状态出现变异。

改变其社会地位的急切心态,使大众开始追求一夜暴富,人们宁愿相信各种投机奇迹,人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度,没有多少人可以经受泡沫产业的诱惑,社会心态浮躁具有普遍性。在宽松货币环境和以提高杠杆率为实质的金融创新助推下,大量举债进行高风险投机,产生了巨大的资产泡沫。
 

这段话的重要性,无论如何强调都不为过。理解了这段话,就能明白全民炒房为何如此泛滥的根源所在。
 

6举国亢奋
 

楼市具有典型的顺周期性,这不仅体现在金融层面,也体现在情绪层面。
 

从金融角度而言,房价暴涨,不仅改善了房地产企业的资金面,而且也让银行乐于在房地产上投放信贷。

房企有了更多的钱去拍地,土地价格上涨也让房企有了更强的抵押资本去融资,银行也有了更大的信贷空间去支持居民购房。房价在暴涨之下,更容易得到持续上涨的支撑。
 

从情绪角度而言,房子与一般商品不同。一般的商品,通常是买跌不买涨,而房子兼有居住属性与投资属性,向来是买涨不买跌。
 

同理,房价大跌,也会产生相反的放大作用。房地产企业资金面收紧,抛盘回笼资金的压力就随之增大;土地、房产等抵押品的价值下滑,银行的金融风险随之增加,更不愿意放贷出去。在多种效应叠加之下,房价容易出现加速下滑。
 

在情绪层面也是如此。楼市一旦进入下跌周期,整个市场就哀鸿遍野,退房打砸售楼处之声不绝。2008年如此,2011年也是如此,2014年还是如此。
 

回到现实,在内外环境交困之下,全民炒房的亢奋还能持续多久?

来源:房屋屋(its-home)

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