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土地市场半年考:房企拿地分化 高价地存风险

2018年07月20日来源:中国建设报土地市场责任编辑:liaojinghong

伴随房地产市场调控的深入,越来越多的房企在业绩竞赛中加速奔跑,实现规模化发展。与此同时,土地储备规模与结构对房企业绩的影响越来越大。

2018年上半年,各类用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增长超3成。2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米,同比增长15.6%。

分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

土地市场整体供需增长

三四线城市推地增幅最大

数据显示,住宅用地成交量同比增长超两成,二线城市同比增幅居首。2018年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米,同比增长29.3%;各类用地成交出让金19075亿元,同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米,同比增长23.5%;商办用地成交0.93亿平方米,同比增长16.5%。

住宅用地方面,今年上半年,各线城市成交面积同比均增长,其中一线城市同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%,增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。

住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨,溢价率继续下降。2018年上半年,全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米,同比下跌1.8%;溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。其中,住宅用地成交楼面均价3907元/平方米,同比上涨4.4%;溢价率为23.3%,同比下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下,一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。

总体来看,2018年上半年,各地政府继续加大土地供应,住宅用地推出量保持30%以上的增速,其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下,政府加大土地推出,在各线城市中推地同比增幅最大。

从成交量来看,全国住宅用地成交量继续提升,受供地结构、土地拍卖政策限制等因素影响,房企在一线城市拿地更加谨慎,一线城市土地成交增速较低。二三四线城市成为企业拿地热点,且从今年上半年成交高地价情况来看,高价地成交亦逐渐向二三四线城市偏移,新一轮的风险值得关注。

一线城市成交楼面均价同比下跌超两成,三四线城市同比上涨15.0%。2018年上半年,一线城市在房地产调控政策不放松的背景下,楼面均价12869元/平方米,同比下跌22.3%;溢价率11.9%,同比下降15.3个百分点。二线城市楼面均价5030元/平方米,同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米,同比上涨15.0%,涨幅居首。

从高价地(高价地为总价10亿元以上且溢价率超100%、总价20亿元以上的住宅用地)成交来看,上半年全国高价地共成交156宗,二线城市占比提升。

2018年上半年,高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗,规划建筑总面积3608万平方米,总出让金4386亿元,成交楼面均价12158元/平方米。

其中,一线城市高价地共成交21宗,二线城市成交91宗,占比接近60%,较2017年高价地成交占比明显提升;三四线城市成交44宗。另外,从部分城市高价地成交楼面价来看,部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价,地价偏高,未来项目开发存一定风险。

限竞政策促进土地出让

房企拿地各有侧重

从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。2018年1~6月,碧桂园以884亿元拿地总额位居榜首,拿地实力无出其右;万科以723亿元拿地总额稳居第2位,保利以615亿元稳居第3位。TOP10房企1~6月拿地总额4784亿元,占TOP50企业的44.7%,与1~5月占比基本持平,龙头房企获取土地资源优势相对稳定,继续保持领先地位。

碧桂园1~5月已位居拿地榜榜首,6月其在土地市场继续发力,保持冠军姿势。6月4日,碧桂园以40亿元总价竞得佛山顺德第3宗TOD地块,楼面地价约10217元/平方米,该地块临近地铁7号线。

限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流,考验房企盈利能力。近半年来,房地产调控保持高压,限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市。

中铁置业69亿元竞得的北京顺义后沙峪地块采用“限房价、竞地价、竞自持”的出让方式;碧桂园40亿元竞得的佛山地块出让条件为“限地价,竞自持70年租赁住房计容建筑面积”;保利29亿元竞得的厦门地块采用“限地价、竞配建”的出让方式。

从各城市群拿地金额来看,长三角土地市场持续火热,中西部成为开放新高地。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,长三角为众多房企投资的重点,土地市场持续火热。

值得关注的是,我国对外开放水平不断提高的同时,中西部地区逐渐成为开放的新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1982亿元;中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分列第2、第3位;环渤海地区拿地总额位列第4位,为946亿元。

从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中其深耕区域。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜,其中碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以308亿元和261亿元的拿地金额荣居榜首,万科在环渤海榜单中以126亿元的拿地金额位居榜首;保利、龙湖除环渤海外在其他3个榜单中均有上榜,中海除长三角外在其他3个榜单中均有上榜,其中保利以301亿元拿地总金额居珠三角首位,绿地、阳光城则在各城市群榜单中出现2次;另外,祥生、建发、正商等房企则均在城市群榜单中出现1次,拿地较为集中。

从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心。2018年1~6月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交6564亿元,同比增长13%;规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米,同比增长29%。

其中,杭州以1439亿元的成交总价位于榜单首位,同比上涨100%,北京和重庆分别以751亿元和718亿元的成交总额占据榜单第二、三位;规划建筑面积方面,郑州以2132万平方米跃居榜首,武汉和西安分别以1803万平方米和1706万平方米紧随其后。值得注意的是,青岛、菏泽土地成交大放量,规划建筑面积分别同比增长211%和161%。

从重点城市拿地金额前10企业来看,房企区域性战略布局明显,全国性房企同地方性房企平分秋色。龙湖作为全国性房企,1~6月拿地总额分别位列杭州和苏州前3名,进一步提升在两城的布局力度。美的加快扩张步伐,1~6月拿地总额分别位列佛山和苏州前10名,滨江集团、苏州高新等地方性房企持续发力深耕城市。恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企,瞄准杭州、苏州和佛山,加大对内地房地产市场的投资力度。其他企业中,龙光、保利、碧桂园凭借区域深耕优势,稳居佛山市前3名;中海、中铁置业、电建地产拿地金额位居北京前3名,强化其资源优势。

从住宅用地成交总价排行榜来看,6月份入榜地块主要位于一二线核心城市。入榜地块中,北京、南京和温州分别入榜2宗地块,累计成交总额分别为119亿元、90亿元、100亿元,分别占2018年6月全国住宅用地成交总价TOP10总额的27.2%、20.5%、22.8%;其中温州市城市中心区A-28、A-44、A-49地块以总价69亿元占据榜首,规划建筑面积38万平方米;北京市顺义区后沙峪镇21-18-001e地块、21-18-002地块以均价44981元/平方米成为榜单中单价最高地块;此外,昆明市五华区普吉街道办事处地块为排行榜中规划建筑面积最大地块,规划面积87万平方米。

6月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,主要为国有企业和大型房企。华润置地拿地积极,拿下北京市丰台区和温州市七都片区2宗地块,合计总额81亿元;绿城和中铁置业拿下6月成交总价最高的两宗地块,分别位于温州市城市中心区和北京市顺义区。限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流,10宗地块中6宗含有不同程度的限价、竞配建等政策。


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