香港楼市凉意传导华南 大湾区多地受影响

　　9月27日，美联储加息的消息传来，中国央行表示淡定，内地楼市表示淡定，但是香港金管局却不能淡定。

　　如果香港不跟随美国加息，香港和美国利差空间扩大，资金会流出香港，带来港币汇率下跌、港股下跌、香港房价下跌等等后果。

　　因为香港是金融自由市场，面对美国加息，香港必须跟。

　　当日，香港金管局就跟随加息25个基点，汇丰银行、中国银行等纷纷跟进提高贷款利率，其中就包括房贷利率。

　　这让香港楼市倍感压力。

　　香港楼市成交量大跌

　　今年5月份以来，香港楼市就一直处于震荡中，不上不下，多空双方博弈很激烈。一方面是今年以来香港房价依旧环比上涨14%的坚挺神话，另一方面却是成交量环比下降三成的现实。

　　随着内地严格的金融管理措施见效，很多之前在香港挥金如土、买房的内地富消失了，甚至还有人跑回来要退房变现。

　　有媒体报道称，之前一位在香港订房的内地富豪因为内地资金出了问题，宁可不要10万港币的订金，也要求退房变现，另有很多内地富豪正在香港挂牌卖房求变现，而这些房子是他们三四年前花费重金，费劲周折才抢到手的。

　　9月份即将结束，香港几大代理行二手房成交业务惨淡，新房成交环比下跌甚至在2成。此前的8月份，香港楼市新房成交不足1400套，环比下跌18.3%；二手房成交1300套，环比下降35.64%。

　　对于香港房地产市场成交量大跌的现实，分析人士归结为三个原因：人民币贬值、内地严控资金外流和内地富豪撤离。

　　按照统计机构的数据，2016年以来，香港房价已经累计上涨47%，新开盘的房子售价达到了23万港币/平米，很多业内专家都认为香港的房地产市场回调是大概率事件，但是迎接而来的究竟是回调，还是断崖式下跌呢？

　　香港凉意传导华南
　　9月23日，广深高铁香港段开通，香港的轨道交通正式连入大陆的铁路交通网，两地往来更方便了。

　　但是，香港房地产市场的凉意，可能也如连接广深高铁一样，将会传导到内地的深圳、东莞，以及大湾区的其他城市。

　　此前，业内就一直有个说法：内地富豪去香港买楼，把香港楼价买高了；香港人去深圳、东莞买楼，把这些地方的楼价买高了。

　　中国对粤港澳大湾区的宏大规划，是香港人去内地买楼投资的动力。香港房价23万港元一平米，对岸的深圳和东莞房价虽然一路涨，也还差得远呢。尤其是广深高铁香港段开通和港珠澳大桥的开通，让大湾区和港澳两地更加紧密地融合在一起，大湾区的房价洼地价值显现出来。

　　楼市凉意如同感冒传播，很快就从香港传导到了深圳和东莞。
　　今年7月31日，深圳出台了房地产调控加码措施之后，随即在8月份迎来了当地房地产市场的第一次深度下跌，而这其中不免有香港楼市下降的预期影响。

　　贝壳研究院的数据表明，8月深圳二手房成交量降幅达41.1%，居各城之首，绝对水平为2017年以来（除春节月之外）的最低值。当月，深圳房价同比以4.9%的跌幅居于首位，均价绝对水平降至2017年以来的低位。

　　从需求端来看，13城中有9城新增客源量环比下滑，深圳新增客源量下滑最明显，降幅达17%，其中来自港澳地区的客户降幅最大。

　　东莞楼市情况和深圳类似，8月份住宅成交量同比下降40%，供应量也同比减少15%，反映出开发商不愿意低价卖房。

　　佛山、中山、肇庆、江门、珠海等大湾区城市的房地产市场在9月份同样出现成交量大幅度下降的情况，而这仅是一个开始。

　　业内专家表示，除了深圳以外，大湾区其他城市的楼市表现是量跌价挺，这主要是因为开发商供应意愿降低，很多开发商重仓粤港澳大湾区，而且长远看好这个地区的经济发展，对于房地产市场变冷并不认可，当房子不好卖的时候，他们宁愿选择捂盘惜售。

　　当广深高铁将香港和大湾区的各个城市，以及广深紧密连在一起的时候，这些城市的房地产市场之间的联系也更加紧密，这些城市的居民普遍富裕，投资买房能力和意愿足，受预期影响的因素也大。
　　香港毫无意外是华南地区楼市的风向标，但是香港也是自由贸易港，在这轮中美贸易战和美国加息影响下，唯独香港不能像大陆其他城市一样，置身于特殊金融管理体制的保护下。香港又是离岸人民币集散地，当人民币贬值压力大的时候，香港同样面临比较大的金融压力。

　　今年上半年，港币保卫战刚打过一轮，港币汇率刚刚趋于稳定，接下来人民币汇率又开始下行，如果汇率不稳，将会导致香港股市和楼市不稳，作为一个自由港来说，会面临很多人抛售香港资产兑换外汇撤出香港的问题，这必然会导致香港楼市下行压力加大。

　　在自由贸易港的条件下，香港的楼市和汇率关系越来越密切，而如果香港楼市发生大幅度下行，又会给对岸的深圳，乃至华南地区和中国楼市带来怎样的传导影响呢？