香港整体利率环境趋紧 楼市负面消息增加

　　9月27日，美联储宣布加息25个基点，香港金管局紧随美联储的脚步，也将基准利率从2.25％上调至2.5％。随后，香港四大主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中国银行（香港）纷纷宣布上调港元最优惠贷款利率。

　　香港财政司司长陈茂波稍早前在其司长随笔专栏中就曾提及，“如果上调最优惠利率，这是2006年来第一次上调，过去超过10年的超低息环境很快结束，加上未来多个不利的不确定因素，市民应该做好风险管理。”

　　值得注意的是，香港银行间拆息（HIBOR）也出现明显上升。香港银行公会9月27日公布的报价显示，3个月期港元HIBOR自昨日突破2.2%之后进一步走高7.3个基点，报收2.227321%，再度刷新十年最高水平。

　　毫无疑问，香港整体利率环境趋紧，受影响最大的将是房地产市场。而开发商已经做好准备应对这一局面，在多场业绩会上被问及香港楼市的前景，均声称保持审慎态度。

　　事实上，此前在香港特区政府以及相关部门多次出台“辣招”调控楼市之后，香港楼市依然受到追捧，这背后很大原因是目前香港整体处于低息环境。

　　此前香港银行大打按揭减息战，个别银行按揭利率低至H+1.4%。高力国际数据显示，2017年香港住宅回报率2.4%低于1997年1.32%，但银行按揭利率却由1997年12%跌至目前的1.86%。综合计算之下，现在住宅回报实际高于1997年同期水平。

　　加上香港房企手头宽松，资金充盈，甚至可以为买家提供多达买价120%的融资：其中90%用于购买新屋，剩下的30%偿还现有的房屋抵押贷款。还有开发商则是提供购买家具的退款优惠，或是提供在前3年只付利息的贷款。

　　随着美联储加息影响显现，港币汇率承压。香港金管局分多次购入港元，以捍卫联系汇率制度。为稳定港币汇率、缓解资本流出，一方面，香港金管局今年以来多次入市干预承接港元卖盘；另一方面，香港市场利率全面上扬，加息全面铺开。这也大大影响了购房者的入市脚步。

　　上半年业绩会还颇有信心的房企，对于香港楼市已经持审慎态度。例如今年上半年以63.6亿港元接手海航另一宗启德地块的港企会德丰，公司主席兼常务董事吴宗权对于香港接下来的走势觉得“不明朗”，“目前销售确实也会存在一定压力，其中一部分就是在成本方面，包括加息、材料价格等因素，但是会德丰会留意着。由于外围的环境变化，公司在买地方面确实会更审慎，会在计算清楚是否符合公司发展策略之后才考虑是否入标。”

　　而8月中旬还参与了香港长沙湾青山道/元州街发展项目投标的新世界发展，对于香港楼市依旧持审慎乐观的态度。

　　新世界发展主席郑家纯在9月20日的业绩会上谈及，贸易战本身确实有一定影响，但是对于公司来讲影响不大，“因为主要都是内需，刚性买楼需求。而另一平台周大福本身比较注重内销市场，所以影响都不会太大。”

　　此外，新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚也表示，“对于市场，公司都是抱着审慎乐观的态度，稳步推盘。公司亦都有做相应的措施，去应对这种变化。”

　　对于未来香港房价的走势，业内均表示不乐观。美联物业首席分析师刘嘉辉对中国房地产报记者表示：“市场早已消化加息因素，加上现时买家借贷比率低，防守力强劲，又需要通过银行压力测试才能入市，故相信今次香港加息0.125厘暂对楼市影响不大。但是现时外围环境充斥利淡气氛，令近期楼价升势放慢，并于高位整固。预期利淡因素仍笼罩楼市并盖过本身利好因素下，楼价短期欠缺上冲动力，所以年底前二手楼价呈横行发展。”

　　在今年6月底，香港有6项房屋政策新措施，其中包括针对部分一手住宅额外收空置税，此举意在防止发展商囤积楼盘，也影响了二手房买家。

　　香港中原研究中心数据显示，2018年8月香港主要三个区域（港岛、九龙及新界）的二手私人住宅买卖合约登记均较7月份下跌约两成，显示二手市场买卖气氛放缓。

　　瑞银在研报中指出，香港楼价与宏观经济高度相关，过往楼价下跌主要由于经济冲击引发，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%。

　　花旗也预测，以基本面情况估算，下半年楼价将回调7%。因为自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%，香港上半年楼价表现超过该行预期的10%增幅，下半年调整风险增加。