中山住宅建至70%时，需完成全部配建！

5月17日，中山市自然资源局发布《中山市居住用地配套公建设施管理办法》及其解读！

我市制定了《中山市居住用地配套公建设施管理办法》（下称《管理办法》），于2022年5月13日实施。根据《中山市行政规范性文件管理规定》（中府【2021】113号），现就文件解读如下：

一、文件制定背景说明

为规范中山市国有出让居住用地的配套公建设施管理，贯彻落实市政府工作部署，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《城市房地产开发经营管理条例》、《广东省城乡规划条例》，参照广州市居住区配套公共服务设施管理，结合我市实际情况，制定本办法。

二、文件主要内容

《管理办法》共设总则、规划管理、建设管理、不动产管理、移交管理、维护管理、监督管理、附则八章二十八条，主要内容如下：

（一）第一章总则，明确了编制依据、名词解释、适用范围、部门职责及配建原则。

1、明确了适用范围为本办法实施后的新出让国有居住用地；

2、明确了市自然资源、住建、财政、各镇街的职责；

3、明确了同步报建、建设、验收，不得异地配建，不得采用货币折价方式等配建原则。

（二）第二章规划管理，明确了配套公建设施从控规编制、出具规划条件、签订协议、规划许可报建、规划条件核实等环节的规划管理要求。

1、明确了控规编制内容中公共服务设施应细化配套公建设施的具体内容及管控要求；

2、明确了土地出让合同的规划条件应按控规分解落实，并核定增补公共文化、养老设施等配套公建内容，且不得随意改变；

3、明确了由镇街组织接收部门、使用部门、自然资源部门，按照提供不少于总住宅建筑面积的2%配套公建设施，共同评审确定配建内容及要求，在办理建设工程规划许可证前签订《配套公建设施建设责任协议书》；

4、明确了配建停车位应满足规范要求，以就近使用为原则，且同步无偿移交，配套公建综合用房按1.0个车位/100平方米配建，独立占地的在用地范围内车位不足时，就近配足，并保证其独立管理，不得影响业主权益，配建停车位均不计入配建建筑面积；

5、明确了办理建设工程规划许可证需依据《协议》审查设计方案，并明确配套公建设施的具体内容和建设时序，形成统计表。明确了按规划许可建设，建设总量完成30%时，完成厌恶性设施配建，建设总量50%时完成配套公建的50%，建设总量70%时应完成全部配建；

6、明确了规划条件核实应核验配套公建是否满足设置要求及建设时序，独立占地的应先于首期核实，非独立占地的与同期工程同步核实。因配套公建未通过核实的，自然资源部门应立即将情况通报住建部门。

（三）第三章建设管理，明确了建设工程质量监管、销售公示、竣工验收及建部门联动监管等环节的管理要求。

1、明确了配套公建设施的建设工程质量应严格监督管理；

2、明确了房屋销售现场应公示配套公建设施的相关图件及清单；

3、明确了住建部门核发预售许可证时，应当对配套公建设施的施工进度进行核实的联动监管要求；

4、明确了竣工验收备案的管理要求。

（四）第四章不动产管理，明确了各类配套公建设施的登记管理要求。

1、明确了独立占地的公益性设配套公建设施应在办理土地出让手续时，按照独立的界址、独立的规划条件的办理不动产权证；

2、各类配套公建设施在完成竣工验收后，按规定首登在建设单位名下，再转移登记至接收管理部门，并按视同销售缴纳税费，公益性设施无偿移交，转移登记涉及的税费征缴由税务部门核定。

3、中心城区的教育设施转移登记在市财政局名下，属地镇街可无偿使用，非教育设施以协议处置方式转移登记在镇街名下；中心城区以外镇街的配套公建设施均转移登记在镇街名下。

（五）第五章移交管理，明确了移交标准、误差标准、移交时限等管理要求。

1、明确了配套公建设施以毛坯标准移交，并办理独立的供水、供电、供气手续；

2、明确了按不动产登记面积为准，超出面积在3%内的无偿移交，超过3%的经接收管理部门同意以建设成本进行结算。办证后面积不足的，差额不大于0.6%（不大于50平方米）的，视为满足要求，差额大于0.6%（或大于50平方米）的，应补足配建面积；

3、明确了移交应在规划核实批复书下达后1年内完成。建设单位应在2个月内书面送达接收通知，各级接收部门应在收到通知书后1个月内进行现场核实，6个月内与建设单位签订移交接收协议，建设单位应在签订移交接收协议后3个月内完成相关文件移交。

（六）第六章维护管理，明确了各阶段的维护管理及费用承担的主体，移交前为建设单位维护并承担费用；移交后由接收管理部门负责维护及相关费用，且应在2个月内交付给使用单位；交付给使用单位后由使用单位负责维护及相关费用，使用单位应在1年内按功能投入使用，不得闲置或挪作他用。

（七）第七章节监督管理，明确了每年应开展1次配套公建设施使用情况的监督检查，明确了住建部门、城管执法部门的监督职责。

（八）第八章附则，明确了本办法有效期为5年。

（九）完善了中山市配套公建设施类别一览表的内容，按公共设施类别，明确各类实施的基本要求，增加国家、省对公共文化、养老服务设施的具体配建面积要求。明确了以社区级或以上的配套公建设施为移交内容，小区自用的不纳入移交范畴。

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