广州土拍之后 中山楼市能否迎转机

10月调控大潮引发了楼市降温的一连串“后遗症”，原以为11月的楼市以淡定收场，谁知广州上演一场又一场土拍大战，年末土地市场这个“临门一脚”相当精彩。22日广州10宗地块集中出让，吸引40多家房企前来竞价“厮杀”，土拍金额直飚204余亿。

而25日广州再有8宗靓地开拍，战况亦相当激烈。上午10点，先有南沙三宗地块同时开拍，其中保利连斩南沙蕉门岛两宗地块，楼面价均破1.5万/㎡，超出22日土拍记录。下午共5宗地块出让，白云、荔湾两宗热门地块虽没超出22日土拍的4.2万高价，但经多轮“激战”楼面价均突破4万。本日土拍，各大房企都延续22日“夺地大战”的火爆场面。

高地价出现逐成中山楼市的“推手”

这也让人想起早前8月底，珠海唐家四宗地块连拍，雅居乐迅速斩获三地，格力以楼面价9120元/㎡刷新珠海地价最高记录。受高地价影响，珠海横琴、唐家等片区楼盘纷纷涨价，更有新盘直逼5万大关。这股涨价热潮也吹到与唐家仅一界之隔的中山南朗、三乡等片区，其中南朗有楼盘由10000元/㎡涨至13000元/㎡，远超8月中山房价均价7749元/㎡。同时也带热片区市场，8月南朗、三乡住宅成交双双挤入全市成交排名前五位。

再回望此次广州的“土拍大战”，若广州楼市引起一轮涨价潮，优先受到辐射的便是紧邻广州南沙自贸区的中山南头。22日土拍中，广州南沙坦头、黄阁等两宗地块分别由越秀、万科以1.18万/㎡、1.37万/㎡楼面地价夺得。今日保利以1.56-1.58万/㎡楼面价连夺南沙蕉门岛两宗地块，打破22日土拍记录。据业内人士推测，未来片区房价达2万/㎡才有盈利。后市价格预期走高，将逼迫广州客流入周边低位房价片区，实现更高的投资效益。而近期广州地铁十八号线、南沙港铁路等规划有了明确进展，激发了南头隐藏的区域价值，受到更多广州等异地客的“窥探”。

广州客或将偏好低房价区位 中山楼市能否迎转机

对于外溢到中山南头的异地客，更倾向选择总价低、实用大的中小户型。上周中山楼市表现虽未见“起色”，但位于南头的远洋翡丽郡所售的78-138㎡的二至四房相当受欢迎，上周成交量位列全市楼盘排行前十。

若未来广州南沙片区房价涨至20000元/㎡，而均价仅为7300元/㎡的远洋翡丽郡，未来潜力空间还是值得期待。按照早期南朗因珠海土拍效应出现1000-2000元/㎡的涨价趋势来看，南头保守估计或有500-1000元/㎡涨价空间。尽管南头房价不如预期走高，未来广州客若在南沙片区购买100㎡单位，与单价七千出头的南头项目相比，也将承担127万的房价差值，广州客亦会外溢到房价区位更低的南头片区。

从目前中山楼市表现来看，上周全市新增住宅大涨2000套，不少项目打算在年末“奋力一冲”，其中南头的远洋翡丽郡新增套数进入全市第二名，也为即将火热的楼市做足准备。中山楼市能不能趁着广州土拍这个火热趋势迎来大转机?就让我们拭目以待。