深圳楼市真相：你看到的政策都是打击，自住客看到的是刺激

喜欢唱衰房价的人很多，因为买不起房的人比买得起的人多。

穷人多以为赚钱不易，所以买不起房天经地义；而富人正相反，钱赚得容易，多贵的房都不嫌贵。

当下深圳楼市，政策高度不确定，对于意向置业者，码字哥提醒你们想想：买房后房价跌了怎么办？不买房房价涨了怎么办？哪种情况对你伤害更大...

调控之下，数据全部失真，今天码字哥说说，深圳楼市正在发生的真相。

目前各城市的主要调控政策包括这五类：

一是限购，简单来说就是不让你买房，这包括户籍能买几套，外地户口社保或纳税需要几年才能买房，像东莞这种还出现了不同学历不同要求的门槛；

二是限贷，首套房的房贷利率优惠在逐步收缩，二套房的首付比例和利率水平在上升；

三是限价，针对开发商新房，但政府对楼盘定价的限制只是在限涨，从没有限跌；

四是限售，新买的房，在一定年限内不能卖，但不溯及以往；

五是对商办类物业的打击，包括针对其的限购限售限贷等。

这些城市的调控政策背后显示了什么信号？

一，大部分政策（限购限贷限售等）都是在打击购房者，政策的直接影响不是让持有者卖房和降价卖房，而是买方购房门槛的提高，比如户籍的、社保纳税的、房贷利息的。

二、对于房产持有者的政策打击只有一项，就是限售，但这对高杠杆者伤害很大，对于重视现金流的投资者则影响不大（何况它还不溯及以往）。但它对于购房者可能有负面影响，就是可供销售的房源变少。

而对于持有者打击最大的房产税和连续大规模加息两项，都没有短期能够迅速实施的迹象。

三、限价政策再一次揭露政府调控的底牌：不希望房价快涨，但也绝不希望快跌。

本轮调控，最高指示“房子是用来住的，不是用来炒的”给置业者以启示。这句话除了告诉我们炒房客不要再入市了以外，也告诉我们只要你是买要住的房子，政策给予你机会。

但发生变化的是，因为前述很多政策有意无意的严格区分了自住（首置）买家。那些处于政策边缘地带的改善型买家、户籍不在当地的刚需买家也处于“让买还是不让买”的边缘，这加上房价调控越调越涨的历史经验，让他们大多选择“能上车的时候赶快上”。

深圳限购、东莞惠州卖疯了；广州限购，增城、从化卖疯了；现在深圳周边只剩惠州还没有限购，你猜惠州楼市会怎样？

所以对于当下的大深圳区域的楼市，码字哥认为：

1，目前政策的效果在于速冻市场，把投资需求挤出，只留下自住买家的交易，市场成交量下降，没有成交就没有涨跌，房价被速冻。但打击需求速冻市场并没有根本上改变市场的供需结构，要买的还是要买，所以说，政策按下的是暂停键，不是后退键。

2，投资买家忌惮于后续政策已经不再入市，但自住的买家依然看好长期市场，入市踊跃，而且在目前市场下获得了很好的看房环境和议价空间。

3，临深正在成为深圳刚需买家的新兴置业选择，选择未来有轨道交通接驳，目前周边有良好的居住、教育配套的物业。

对于目前还在犹豫当中的置业者，码字哥建议：

1，买房自住的可以理性看房，看到心仪的又有支付能力的完全可以出手，政策保护自住。期待短炒房的就不用入市了，一些新兴片区准备做长期投资的（3-5年）自身又无资金压力的投资者可继续，择机入市。

2，想买房又怕买了跌的，想想如果跌了你如何对冲风险，你是否觉得跌了后持有几年还会涨回来。而对于那些看空房价的，也请想想，如果你不买房，房价涨了你如何对冲？你有否其他投资渠道收益率可超过房价涨幅。

总之就是，如果你犹豫是否现在买房，就想想，是买了后房价跌对你的伤害大还是不买然后房价涨了对你的伤害大？

3，经济学上对于需求的定义是有欲望且有购买能力，所以如果你根本买不起房也没必要天天鼓吹等房价跌再买的论调，安心租房也能实现安居。