邓元杰：别傻了，房租一定会大涨

新闻背景

8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家中介共同承诺承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场，并承诺落实“三不”：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金，诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

据新华社此前报道，伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张，部分热点城市和地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，这在一定程度上推高了区域租金。今年7月，部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。

最近，北京暴涨的房租引来广泛关注。其实不光是北京，一二线房租普遍都有上涨，北京只不过是挑头的城市而已。一个很夸张的例子是：一名业主打算出租自己位于天通苑的三居室，预期租金每月7500元，结果来了两拨房产出租商，互相抬价到10800元。

出租者傻了。租房客，估计也要傻了。

房租为什么会涨？

其实这是普遍情况。2017年2月到2018年5月，上海房租上涨19.5%，深圳涨15.5%，北京大涨25.9%。有好事者总结出房租上涨的原因有以下几条：

1、以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，借助资本的力量扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，重新装修后推向市场，推高了房租，破坏了正常的房屋租赁市场。说得很好，资本是贪婪的。但是为什么资本敢如此贪婪，敢如此高价争抢房源？我们必须从最基本的供求关系入手，那就是下面第2点原因：

2、“住房不炒”严厉限制房价，限制购买，客观上减少了土地供应，让新房供应大幅减少。

以北京为例，2018年上半年，北京商品住宅（不含保障房）累计成交157万平方米，较去年同期下降35%，较2017年下半年下降21%。2018年上半年，北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交约26万平方米，较2017年全年月均成交量减少28%。

上海，上半年商品住宅成交总量为264.1万平米，同比下跌25%，处于2014年以来同期低位。房价也略有下降，大约2%左右。

深圳略有上升，是因为深圳是2014年以来第一个上涨城市，2017年首先遭遇严厉调整。新房成交量同比上涨21.9%，成交面积上涨22.4%。按照官方统计，新房价格每个月都能降低几元，但深圳二手房价涨了大约5%左右。

可能有人会说，政府不是在大力建设廉租房吗？是的，但是在一二线城市增加的数量并不大。相反，如果拆除工业大院、小产权房、城中村，就会造成供给的进一步减少。北京就是这样，过去一年拆了很多这种老破小。2016年拆违完成量是2979万平米，2017年完成5985万平米，2018年计划拆违4000万平方米，前4个月就完成了1640万平米，可是上半年商品住宅（不含保障房）累计成交才157万平方米。

总体上看，北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米（根据北京统计年鉴），最近几年拆掉的几乎占1/8，这样的趋势对房价和房租有什么影响，傻子都知道。

杭州房价为什么过去两年大涨？也是这个原因。

根据贝壳研究院近日发布的数据，北京租赁人口共800万人，按照每间住1.2人计算（小夫妻或婴儿），需要大约700万间房子，而目前的租房供应量约为350万间。所以，北京面临着400万间以上的租赁缺口。

总体来看，2018年上半年，50个代表城市新建的商品住宅市场，月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。一二线城市到底缺多少租赁住房，目前没有统计，但不难想象除了个别城市，大部分城市是缺租房的。

3、不断放水，以及今年7月份以来再次明显开始放水，都让货币量越来越大。很多人也都分析过，不再多说。

4、中国的城市化进程没有结束，人口继续向一二线聚集。也不用多分析了。

由此可以得出结论：如果不是政府在过去两年强压房价，估计房价还会有大幅上涨。而房租的大涨，是迟早的事。

请注意，并不是大家想这样。但按照经济和政策趋势来分析，事实就是这样。

任志强：长租不亏本，房租一定大幅提高

实际上，对于房租的上涨，房地产第一专家任志强早有预言。花时间看看任志强的分析，对了解房地产很有帮助。没时间也没事，这里简单说说任志强对房租的看法：

那么（政府搞）长租行不行？一定是租金大幅度提高，只能让有钱人去居住，真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利，而不是财产权利。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设，但多是竞地价的长租房，于是为保证最基本的租金回报，也必须大大提高租赁市场的价格向高端迈进。

那么，任志强为什么这么说呢？因为只要做一下简单的财务分析，就知道政府大力提倡的公租房、长租房，必须大幅提高房租才行。因为长租公寓的资产收益低，回报周期长，而融资成本却极高，就算政府或国企来做，可以低价拿地，但还有高昂的管理成本，所以实现盈利至少需要5年以上；这还是在价格大幅上涨的情况下。因此低价格根本就只能亏损。

因此，一些响应政府号召推出长租公寓的企业，房租都相当高。比如万科在北京西二旗西北方向8公里的90平米带装修小三居，租金一次付清，10年180万起，请注意这还是“起”，也就是180万是最低·价格。还有一类是180平方米以上的复式四居室，月租金3万至4万之间，也要求十年付清，这就需要360万到480万了。

长租房需要预付几百万，这就是目前的价格水平。万科之类的企业要求预付这么长时间，就是为了减轻资金压力，并实现盈利。如果几百万的房子盖出来，租客按年付，每年“只”付十几万或几十万，房地产企业的资金压力太大了。

各位看官，你们说，住房供需摆在这儿，正规房企提供的长租房价格摆在这儿，房租怎么可能不大幅上涨？

因此，嗜血的资本快速跑马圈地，提高租金，只是在按经济规律做事。当然我们必须承认，它们这帮人加剧了租房客的痛苦，让租房客的痛苦来得又快又猛。但如果没有它们，房租迟早也会大涨的。作为租房客，应该思考一个更本质的问题：本来买不起房，照这个趋势，越来越多的人将租不起房了，根源到底在哪里？！

这是因为：如果公租房政策要大规模落实，不管是政府做还是企业做，必须普遍盈利才行，长久亏损谁也受不了。而要普遍盈利，必须大幅度提高租房价格。因此，像自如、蛋壳公寓这些连锁二手租房大户，客观上成了政府的打手，也将促进长租房的快速发展，如果政府真的想坚定不移地发展长租房的话。

从这个角度来说，房租大规模上涨，是不是符合国家意图呢？

嗯，我知道，最近房租大涨已经引来了政府部门的注意。比如8月17日北京住建委、银监局、金融局、税务局约谈相关住房租赁企业，要求不得随意涨房租。

北京住建委等部门的主要要求是：不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，否则将严查。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。

很解气是吧？可惜，这是屌丝们的想法。

在老邓看来，管理部门这么做是在平息民愤。

这是因为：长远来看，如果政府严格管理，要求“房租不涨”或“不大涨”，自如、相寓、蛋壳等企业固然很难受，甚至资金链断裂而倒闭也不是不可能。但价格被压制，房企就不愿意大搞长租房，供不应求的租房分散在市场上的大堆房东手里，迟早还会涨价，乃至大幅涨价。那时政府怎么管理？对成千上万个小房东罚款和核实收税吗？

与其如此，还不如集中对几家连锁巨头收税来得简单，管理成本也低。

房租有可能不涨吗？

因此，我对一二线城市的租房市场的判断是：

1、如果政府严格管理，把相寓、自如、蛋壳等企业搞得半死不活，以后房租还会大幅上涨，而政府的长期管理成本反而越来越高。国家的“以租为主”等政策，也很难贯彻。

2、对于蛋壳、相寓、自如等连锁企业来说，目前明显提高房租，是顺应了市场趋势，但很可能是短期行为；未来它们的房租反而极有可能是市场中最低的。这么做，对租房客当然有好处。当前，前提条件是房租先大幅上涨，并带动租房市场的发展。

是不是很出人意料？那么，为什么会这样？

这是因为：如果房租大涨，就会导致长租房有利润，于是各类房地产企业（包括国企和民企）会纷纷进入这个市场，提供大量的长租房供应。“万招保金”们是不可能把自己的长租房给相寓、自如、蛋壳等暴发户管理的，于是，就会形成百舸争流的局面。

那么，当市场上供应大幅增加、形成充分竞争的局面之后，价格必然会更加市场化。相寓、自如、蛋壳等专业房屋租赁企业，虽然比万招保金们还小得多，但它们在这个市场上已经形成了租房专业优势，先期通过大量签署至少五年的长租协议，也获得了大量便宜住房，所以也有成本优势。那么以后房租大涨之后，它们的房租也可以比市场上稍微低一些。甚至，未来它们的租金水平成为市场上的稳定器，也未可知。

请注意，我这么说是有前提条件的。那就是：

1、房租在目前水平上大涨。粗略估计应该有至少一倍的涨幅，才能吸引巨头们纷纷加入，大幅提高供应。

2、政府真的愿意发展公租房、长租房市场，形成长远而稳定的国策，并想让这个市场健康发展。

3、对于新型的连锁租房企业，不要刻意打压。

如果是这样的话，连锁租房企业将通过大幅涨价，成为培养这个市场的先锋，并在未来成为价格的稳定器。

那么，国家发展长租房市场的意愿到底强不强烈呢？任志强认为，很强烈。他对2019年的房地产市场的预测如下：

国家会继续抑制房地产买卖，拼命控制住房价，所以2019年“有钱也买不到房”（因为资格审查太严）。但由于商品房供给严重不足，租房价格也就和他之前预期的一样，大涨。

可能有人会说：如果房租再大涨一倍，一二线城市打拼的年轻人要负担更多成本，通货膨胀也要更严重了，那时怎么办？

老邓的回答是：没办法。在越来越多的调控下，整个市场已经越来越扭曲。而广大中轻年人虽然厌恶大城市高昂的房租，但回到三四线城市更没前途，所以只能留在大城市。于是先被房租盘剥，然后企业大幅提高工资，由此带来物价普遍上涨，通胀越发剧烈……就这么不断循环吧。

而我之前的多次分析也表明，大放水也是必然的。再考虑到现在为了保护环境，上游产能继续严格控制，以及中美关系、贸易形势，商品价格嘛……所以一切都是普遍联系、相辅相成的。

具体到房租上，如果要从根本上解决房租上涨问题，只能大规模放开土地供应，大幅降低地价，至少地价不再上升，然后房地产企业大量盖房，人们纷纷买房……只要住房管够，房租怎么可能上涨？那时，投机性买房也会悄声匿迹吧。

可是这可能实现吗？所以，你说怎么办？